鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１０Ｄ -2	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北西10m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)
b	１０３０４０２ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (200)
c	１０３０４１４ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西7.8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０４０９ -32	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、北西6.2m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
e	１０３０４０９ -38	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m市道、北東4.9m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,944	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	254,190	100 [ 100.0]	254,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 240,946	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	243,115	100 [ 99.0]	245,571		246,000
c	(　 ) 210,042	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	228,768	100 [ 96.4]	237,311		237,000
d	(　 ) 303,015	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	291,472	100 [ 119.5]	243,910		244,000
e	(　 ) 282,605	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	275,197	100 [ 113.1]	243,322		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 242,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,554,706	2,220,302	10,334,404	7,165,600	3,168,804	（　0.9472） 3,001,491	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	63,861,511 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	210.00	Ｓ3	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	17.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１～３階倉庫、２階一部事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	570.00	100.0	570.00	1,905	1,085,850	6.0	6,515,100
							1.0	1,085,850
～

～

～

～

計		570.00	100.0	570.00		1,085,850		6,515,100
								1,085,850

⑨年額支払賃料	1,085,850 円　×　12ヶ月　＝　 13,030,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,030,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,042,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,987,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,515,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,085,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 506,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,554,706 円　　　　（　 32,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０１Ｔ　　　　-31	1,959 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,959	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,905 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０１Ｔ　　　　-32	2,007 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,007
c	１０３０４０１Ｔ　　　　-33	2,280 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,900

横浜鶴見 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	130,302 円	13,030,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 659,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,220,302 円　（　　　　　　 5,797 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,165,600 円（　　　　　 18,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,554,706 円
②総費用	2,220,302 円
③純収益　①－②	10,334,404 円
④建物等に帰属する純収益	7,165,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,168,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,001,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,861,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜鶴見 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 9-3

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　横田　隆浩

印

TEL.

鑑定評価額

90,400,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区駒岡５丁目１８３０番｢駒岡５－５－３７｣				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:1.2	倉庫Ｓ3	工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	東8.5m市道	水道、下水	綱島 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道川崎町田線背後の工業地
域

街

路

東８．５ｍ市道

交通

施設

綱島駅南東方

2.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

現況は工場等を中心とするが、周辺スーパー等もあり、利便性が認められることから、今後はマンション、戸建
住宅等の住宅用途への建替えが進むものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区、周辺区及び川崎市の工場、倉庫等の存する工業地の集積である。需要者は従来より地縁的選好性
を有する中小企業、個人事業者等であり、自用目的が中心である。工場跡地は戸建住宅分譲用地としての利用もあり、
ディベロッパー等の開発業者の参入もみられる。工場、倉庫としての中心価格帯は、規模、立地等により様々であり、
把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自社工場等を中心とする工業地域で、周辺にはマンション等の住宅利用もみられるが、取引の主体は自用目的の取引で
ある。倉庫等の賃貸もみられるが、その事例は少なく、収益価格の説得力は劣るものと判断した。したがって、現実的
かつ実証性を有し、市場性を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向が続いていたが、新
型コロナの影響により、雇用・所得にマイナ
スの影響も出ている。

工場、倉庫等を中心とする工業地域であるが
、住宅用途の建物も増えつつあり、混在化が
進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０２ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		工業高度地区5種最高 (70,200)
b	１０３０４１４ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西7.8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
c	１０３０４０３Ｄ -6	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南22m県道、中間画地		準工高度地区 (70,200)
d	１０３０４０４ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	西15m県道、北5.5m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,946	100 [ 99.8]	241,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 210,042	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	230,347	100 [ 96.2]	239,446		239,000
c	(　 ) 219,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,102	100 [ 88.8]	246,736		247,000
d	(　 ) 224,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,732	100 [ 92.3]	243,480		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,991,657	2,090,320	9,901,337	6,550,440	3,350,897	（　0.9410） 3,153,194	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	67,089,234 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	210.00	Ｓ3	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	17.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を倉庫、２階一部事務所のフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	570.00	100.0	570.00	1,800	1,026,000	6.0	6,156,000
							1.0	1,026,000
～

～

～

～

計		570.00	100.0	570.00		1,026,000		6,156,000
								1,026,000

⑨年額支払賃料	1,026,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,312,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 861,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,450,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,156,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,026,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 484,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,991,657 円　　　　（　 31,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０１Ｔ　　　　-31	1,959 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,959	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,885 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０９Ｔ　　　　-11	1,831 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,868
c	１０３０４０８Ｔ　　　　-901	1,849 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,887

横浜鶴見 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,700 円	96,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	123,120 円	12,312,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 659,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 823,600 円	96,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,900 円	96,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,900 円	96,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,090,320 円　（　　　　　　 5,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0784 × 10 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,550,440 円（　　　　　 17,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,991,657 円
②総費用	2,090,320 円
③純収益　①－②	9,901,337 円
④建物等に帰属する純収益	6,550,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,350,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,153,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,089,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）