鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０８Ｄ -901	横浜市鶴見区		底地	（　）	台形	接面道路無、無道路地		工専臨港地区 (60,200)
b	１０３０１０２ -32	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０３０７１２ -29	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東13m市道、南東5.6m、南西5m、三方路		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０７１２Ｄ -2	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、東8m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
e	１０３０７１２Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 49,600) 124,000	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,936	100 [ 90.0]	146,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 131,236	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	139,801	100 [ 96.6]	144,722		145,000
c	(　 ) 132,941	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	122,306	100 [ 81.6]	149,885		150,000
d	(　 ) 137,439	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	136,759	100 [ 95.8]	142,755		143,000
e	(　 ) 143,509	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,657	100 [ 93.9]	154,054		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	112,584,595	18,421,180	94,163,415	68,933,300	25,230,115	（　0.9479） 23,915,626	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	519,904,913 円　　　　（　 99,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ2	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区建築協定	70 ％	200 ％	200 ％	5,249 ㎡	42.1 m x 86.7 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	6,000.00	100.0	6,000.00	1,694	10,164,000	4.0	40,656,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,000.00	100.0	6,000.00		10,164,000		40,656,000
								0

⑨年額支払賃料	10,164,000 円　×　12ヶ月　＝　 121,968,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,968,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,757,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,210,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,656,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 374,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	112,584,595 円　　　　（　 21,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０８Ｔ　　　　-901	1,849 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０８Ｔ　　　　-903	1,291 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,967,000 円	989,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,219,680 円	121,968,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,850,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,406,500 円	989,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	989,000 円	989,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	989,000 円	989,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,421,180 円　（　　　　　　 3,509 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	989,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 50 ％　＋　0.0777 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,933,300 円（　　　　　 13,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	112,584,595 円
②総費用	18,421,180 円
③純収益　①－②	94,163,415 円
④建物等に帰属する純収益	68,933,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,230,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,915,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519,904,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
横浜鶴見 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 9-2

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　実

印

TEL.

鑑定評価額

724,000,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区大黒町３６番１４｢大黒町９－１１｣				②地積　(㎡)	5,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区建築協定 (70,200)
	不整形 1:2	工場	工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域	東32m市道、南側道	水道、ガス	生麦 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 350 ｍ、南 350 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 42.1 ｍ、奥行　約　　 86.7 ｍ、規模　　 5,249 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

物流倉庫、工場等が多い臨海
部の工業地域

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

生麦駅南東方

2.2km

法令

規制

工専
(70,200)
臨港地区
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

平成２９年３月に横浜環状北線が、令和２年３月に横浜北西線が開通し、交通利便性が向上したため、物流施設
の需要も見込め、今後は物流施設の立地が増えていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場、倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川県全域及び臨海部を中心とする京浜工業地帯である。第１京浜、第２京浜、臨海産業道路等の幹
線道路に接続する首都高速道路横羽線、湾岸線等への接続に良好な大工業地域である。従来は機械金属、化学工業等の
工場が中心であったが近年では物流倉庫の立地が増えている、需用者の中心は上場企業を中心に、地元の倉庫業者、物
流施設の投資ファンド等である。画地規模により取引の中心となる価格帯は把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には、工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、物流施設を中心に投資ファンドによる収益目的に取引される
場合も見られるが、大規模な画地の土地に限定され、工場、倉庫等の取引の中心は自己使用である。従って、取引事例
に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格は関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額にも関連
にも配意し、最近の工業地等の市場動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.8]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により景気は低迷し
ており、不動産市況も弱含みである。今後も
景気は不透明感がある。

地域に変動要因がなく、現環境を維持して推
移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０８Ｄ -901	横浜市鶴見区		底地	（　）	台形	接面道路無、無道路地		工専臨港地区 (60,200)
b	１０３０４０３Ｄ -18	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０３０４１４ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西7.8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０４０２ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		工業高度地区5種最高 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 49,600) 124,000	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,936	100 [ 93.1]	141,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 96,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,866	100 [ 77.0]	132,294		132,000
c	(　 ) 210,042	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	230,347	100 [ 157.4]	146,345		146,000
d	(　 ) 240,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,946	100 [ 164.1]	146,829		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,842,480	17,601,400	92,241,080	62,417,700	29,823,380	（　0.9416） 28,081,695	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	610,471,630 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	30,000.00	Ｓ2	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区建築協定	70 ％	200 ％	200 ％	5,249 ㎡	42.1 m x 86.7 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所付倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	6,000.00	100.0	6,000.00	1,650	9,900,000	6.0	59,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,000.00	100.0	6,000.00		9,900,000		59,400,000
								0

⑨年額支払賃料	9,900,000 円　×　12ヶ月　＝　 118,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,800,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,504,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,296,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,400,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 546,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,842,480 円　　　　（　 20,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０４Ｔ　　　　-12	1,653 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０１Ｔ　　　　-31	1,959 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,799,000 円	933,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,188,000 円	118,800,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,817,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,930,500 円	933,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	933,000 円	933,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	933,000 円	933,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,601,400 円　（　　　　　　 3,353 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	933,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,417,700 円（　　　　　 11,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,842,480 円
②総費用	17,601,400 円
③純収益　①－②	92,241,080 円
④建物等に帰属する純収益	62,417,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,823,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,081,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 610,471,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）