鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１４ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西2.5m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区 (70,160)
b	１０３０４０４ -8	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7.3m市道、中間画地		近商高度地区 (90,300)
c	１０３０４０８Ｄ -513	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東3.4m、角地		近商高度地区 (100,200)
d	１０３０４０５ -7	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	北東11m県道、中間画地		近商高度地区 (100,400)
e	１０３０４０７ -25	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		近商高度地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	255,777	100 [ 70.2]	364,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 312,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,125	100 [ 90.2]	347,145		347,000
c	(　 ) 299,508	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	309,502	100 [ 80.3]	385,432		385,000
d	(　 ) 419,871	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	445,063	100 [ 118.6]	375,264		375,000
e	(　 ) 326,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	272,079	100 [ 78.8]	345,278		345,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 363,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,701,791	828,676	3,873,115	2,460,000	1,413,115	（　0.9725） 1,374,254	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,538,978 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	115 ㎡	5.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗兼共同住宅（１階店舗、２階共同住宅　専用面積３７．５㎡２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	3,106	232,950	5.0	1,164,750
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,485	186,375	2.0	372,750
							1.0	186,375
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		419,325		1,537,500
								186,375

⑨年額支払賃料	419,325 円　×　12ヶ月　＝　 5,031,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,031,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,629,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,537,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 58,298 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,701,791 円　　　　（　 40,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０３Ｔ　　　　-3	2,877 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,119 円/㎡　月額支払賃料（　 3,106 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０３Ｔ　　　　-4	3,737 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,800 円	32,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	201,276 円	5,031,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 828,676 円　（　　　　　　 7,206 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,460,000 円（　　　　　 21,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,701,791 円
②総費用	828,676 円
③純収益　①－②	3,873,115 円
④建物等に帰属する純収益	2,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,413,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,374,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,538,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
横浜鶴見 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　実

印

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区市場東中町１６１６番２｢市場東中町３－１５｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	台形 1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の中小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	北東7m市道	水道、ガス、下水	鶴見市場近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

鶴見市場駅近接の商業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

鶴見市場駅北方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの駅前商業地域であり需給関係は安定的である。特段の要因変動はないため、当面は用途の多様化を示
しつつ現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 366,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鶴見区及び隣接区市内に位置し、駅前や幹線道路沿い等の圏域に存する普通商業、近隣商業、路線商業
地域等である。需要者の中心は、鶴見区等に地縁性を有する地元小売業者等の中小事業者や商業ビル・分譲マンション
事業等等である。既存店舗の形態は衰退傾向で需要は弱含みで推移しているものの住宅地としての新規投資も散見され
る。取引価格は個別性が極めて強いが土地価格は４，０００万円程度の物件が中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗等が建ち並らぶ駅前の市場銀座商店街にあり、需要者は収益性を考慮しながら意思決定を行なう。
収益価格は、賃貸事例を反映した価格であるが、市場の主たる需要の指標は、種々の価格形成要因を包含した自用目的
の取引価格が中心であり、住居系の需要も多い。よって、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    355,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により景気は低迷し
ており、不動産市況も弱含みである。今後も
景気は不透明感がある。

地域に変動要因がなく、現環境を維持して推
移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０４ -8	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０４０８Ｄ -512	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西23m国道、南西4m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０３０４０３Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ正方形	東24m市道、南5.4m、角地		近商高度地区 (100,200)
d	１０３０４１０ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,500	100 [ 85.0]	367,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 271,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	268,954	100 [ 76.2]	352,958		353,000
c	(　 ) 347,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	330,670	100 [ 89.5]	369,464		369,000
d	(　 ) 261,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,339	100 [ 70.0]	373,341		373,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,694,222	820,152	3,874,070	2,460,000	1,414,070	（　0.9725） 1,375,183	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,559,622 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ2F1B	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	115 ㎡	5.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階共同住宅　２ＤＫ　専有面積３７．５㎡　２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	3,101	232,575	5.0	1,162,875
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,481	186,075	2.0	372,150
							1.0	186,075
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		418,650		1,535,025
								186,075

⑨年額支払賃料	418,650 円　×　12ヶ月　＝　 5,023,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,023,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,621,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,535,025 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,075 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 58,204 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,694,222 円　　　　（　 40,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０３Ｔ　　　　-3	2,877 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,114 円/㎡　月額支払賃料（　 3,101 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０７Ｔ　　　　-29	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	3,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,800 円	32,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,952 円	5,023,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 820,152 円　（　　　　　　 7,132 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,460,000 円（　　　　　 21,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,694,222 円
②総費用	820,152 円
③純収益　①－②	3,874,070 円
④建物等に帰属する純収益	2,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,414,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,375,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,559,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）