鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０３ -30	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、北4m、二方路		商業高度7種最高31m (100,360)
b	１０３０４０６ -34	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南東34m国道、中間画地		商業高度7種最高31m 街づくり協議地区 (100,600)
c	１２００７１４１３１ -8769	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	１０３０４１０Ｄ -3	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南東7.9m市道、北東8m、角地		商業高度7種最高31m (100,474)
e	１０３０４０８Ｄ -514	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	東10.8m市道、南2.7m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,036,310	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,009,145	100 [ 83.6]	1,207,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 928,433	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	931,218	100 [ 83.3]	1,117,909		1,150,000
c	(　 ) 1,349,018	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,355,763	100 [ 125.1]	1,083,743		1,120,000
d	(　 1,403,509) 1,420,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,364,916	100 [ 103.5]	1,318,759		1,360,000
e	(　 ) 846,386	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	882,697	100 [ 73.5]	1,200,948		1,240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,779,399	15,602,805	75,176,594	55,535,200	19,641,394	（　0.9321） 18,307,743	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	435,898,643 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	390.00	ＲＣ6F1B	2,730.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	416 ㎡	24.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～４階は店舗、５～６階は事務所を想定。地下１階は駐車場（１２台）を想定した。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	70.0	273.00	6,655	1,816,815	10.0	18,168,150
							0.0	0
2～ 2	店舗	390.00	70.0	273.00	4,991	1,362,543	10.0	13,625,430
							0.0	0
3～ 4	店舗	390.00	75.0	292.50	4,193	1,226,453	8.0	9,811,624
							0.0	0
5～ 6	事務所	390.00	78.0	304.20	3,660	1,113,372	6.0	6,680,232
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	390.00

計		2,730.00	63.7	1,739.40		7,859,008		64,777,292
								0

⑨年額支払賃料	7,859,008 円　×　12ヶ月　＝　 94,308,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,739.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,308,096 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,724,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,183,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,777,292 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 595,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,779,399 円　　　　（　 218,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０９Ｔ　　　　-9	4,415 ( 4,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 68.6]	100 [100.0]	6,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,710 円/㎡　月額支払賃料（　 6,655 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０７Ｔ　　　　-26	4,833 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 72.8]	100 [100.0]	6,844
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,064,000 円	844,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,895,405 円	97,908,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,238,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 717,400 円	844,000,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	844,000 円	844,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	844,000 円	844,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,602,805 円　（　　　　　　 37,507 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	844,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,535,200 円（　　　　　 133,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,779,399 円
②総費用	15,602,805 円
③純収益　①－②	75,176,594 円
④建物等に帰属する純収益	55,535,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,641,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,307,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,898,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜鶴見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-2

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

印

TEL.

鑑定評価額

487,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区豊岡町２４９番３｢豊岡町２－４｣				②地積　(㎡)	416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	台形 1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ6F1B	中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南15m市道、三方路	水道、ガス、下水	鶴見 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鶴見駅西口駅前商業地域。中
層の店舗ビル等が建ち並び小
売や飲食店舗が多い。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

鶴見駅西方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビルが多い鶴見駅西口の商業地域。コロナ禍で飲食店舗を中心に収益性の悪化が懸念される
が、既に駅前商業地域として熟成し繁華性は高く、今後とも現状程度の利用が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京浜急行線及びＪＲ京浜東北線各駅前や東急東横線・ＪＲ横浜線等の沿線で鶴見区や隣接区に存する駅前
商業地域。需要者は当該地域に地縁のある貸しビル業者や東京圏の法人投資家等が中心である。東口駅前の整備が完了
し、西口への顧客の回遊性も高まってきている。商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見出すことは
難しいが、駅前商業地としての希少性は高く、コロナ禍の下ではあるが周辺地域では高値の取引も散見されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鶴見駅西口の駅前商業地で、賃貸市場も概ね成熟しており、収益性に着目した収益物件としての取引も散見される。一
方、駅前希少性を重視して取引市場により価格形成がなされる地域でもある。市場参加者の需要者は賃貸ビルから得ら
れる収益性とともに、駅前商業地の希少性にも着目して行動することから、本件では比準価格と収益価格を関連づけて
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 666,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[ 58.8]

[103.0]
100

1,160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
による不安感が広がっており経済活動が停滞
している。不動産市場は地域用途により動き
が異なっている。

駅至近の繁華性がある商業地域で、需要は安
定している。飲食店舗はコロナ禍の影響があ
り、地価上昇率は減少したが、需要は概ね堅
調である。

繁華性のある通りに接面し、店舗立地に優れ
るが、この１年では特段の変化は見られない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０６ -34	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南東34m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０３０４０８Ｄ -514	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	東10.8m市道、南2.7m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０３０４１３ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西5m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０３０４０７Ｄ -4	横浜市西区		更地	（　）	長方形	北東25m国道、南西22m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 928,433	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	932,147	100 [ 81.2]	1,147,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 846,386	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	877,509	100 [ 78.6]	1,116,424		1,150,000
c	(　 ) 1,239,444	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,229,817	100 [ 100.4]	1,224,917		1,260,000
d	(　 ) 992,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	945,019	100 [ 81.9]	1,153,869		1,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,850,479	20,100,268	70,750,211	51,784,600	18,965,611	（　0.9321） 17,677,846	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	420,901,095 円　　　　（　 1,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	390.00	ＲＣ6F1B	2,730.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	416 ㎡	24.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上６階地下１階の店舗事務所ビルを想定。１～４階は店舗、５～６階は事務所で利用し、地下１階は駐車場１３台。

⑦有効率　 62.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	70.0	273.00	6,416	1,751,568	10.0	17,515,680
							0.0	0
2～ 4	店舗	390.00	70.0	273.00	4,491	1,226,043	10.0	12,260,430
							0.0	0
5～ 6	事務所	390.00	80.0	312.00	3,721	1,160,952	6.0	6,965,712
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	390.00

～

計		2,730.00	62.9	1,716.00		7,751,601		68,228,394
								0

⑨年額支払賃料	7,751,601 円　×　12ヶ月　＝　 93,019,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,716.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,019,212 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,706,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,212,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	68,228,394 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 634,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	325,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,088 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,850,479 円　　　　（　 218,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０９Ｔ　　　　-8	4,833 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.5]	100 [100.0]	6,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,480 円/㎡　月額支払賃料（　 6,416 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０９Ｔ　　　　-7	4,433 ( 4,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	6,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,722,000 円	787,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,876,768 円	96,919,212　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,238,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,689,500 円	787,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	787,000 円	787,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	787,000 円	787,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,100,268 円　（　　　　　　 48,318 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	787,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,784,600 円（　　　　　 124,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,850,479 円
②総費用	20,100,268 円
③純収益　①－②	70,750,211 円
④建物等に帰属する純収益	51,784,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,965,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,677,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,901,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010,000 円／㎡）