鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０９Ｄ -19	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、南6m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０３０４０９ -18	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	北西2.7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０３０４０４ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東4.9m市道、北3m、角地		１住居高度4種最高20m (80,196)
d	１０３０４０９ -31	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０３０４０６ -23	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,049	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	259,602	100 [ 100.5]	258,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 167,575	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	240,111	100 [ 102.6]	234,026		234,000
c	(　 ) 273,534	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	268,975	100 [ 100.0]	268,975		269,000
d	(　 ) 213,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	209,542	100 [ 83.8]	250,050		250,000
e	(　 ) 233,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	231,477	100 [ 90.1]	256,911		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,330,420	573,231	2,757,189	1,864,050	893,139	（　0.9722） 868,310	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,876,304 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ3	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造３階建ての賃貸マンションを想定。１Ｋ（約２３㎡～３０㎡）が５戸。駐車場はない。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	90.0	46.80	2,198	102,866	1.0	102,866
							1.0	102,866
2～ 2	住宅	52.00	90.0	46.80	2,243	104,972	1.0	104,972
							1.0	104,972
3～ 3	住宅	34.00	90.0	30.60	2,265	69,309	1.0	69,309
							1.0	69,309
～

～

計		138.00	90.0	124.20		277,147		277,147
								277,147

⑨年額支払賃料	277,147 円　×　12ヶ月　＝　 3,325,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,325,764 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,192,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	277,147 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 277,147 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,330,420 円　　　　（　 38,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０９Ｔ　　　　-5	2,651 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.3]	100 [105.0]	2,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,243 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０４０９Ｔ　　　　-6	3,417 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.5]	100 [105.0]	2,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,031 円	3,325,764　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,231 円　（　　　　　　 6,589 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,864,050 円（　　　　　 21,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,330,420 円
②総費用	573,231 円
③純収益　①－②	2,757,189 円
④建物等に帰属する純収益	1,864,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	893,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	868,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,876,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜鶴見 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -27

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

印

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向１丁目１５３５番１０｢矢向１－１６－１７｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	尻手 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.2 ｍ、奥行　約　　 8.9 ｍ、規模　　 87 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　北　市
道４ｍ

交通

施設

尻手駅西方

900m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。周辺地域に
スーパー等利便施設があり、住宅地として安定した需要が見込まれ、地価は概ね上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ南武線及び京浜東北線沿線で鶴見区及び周辺区の低層住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域に居住
の買替層や都心や周辺事業所への通勤者等の一次取得者である。当該地域は最寄り駅から徒歩圏で利便性も高いが、中
小工場等が混在し住環境はやや劣る。一方、細分化された画地は値頃感から需要が高く、ミニ開発による分譲供給も散
見される。価格帯の中心は土地で２，５００万円程度、新築戸建住宅では総額４，０００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、アパート、賃貸マンション等が混在する住宅地域であるが、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取
引よりも居住の快適性、利便性等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。したがって、市場の需給動向
が十分に反映された実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏ま
えて鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 292,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[118.3]

[100.0]
100

247,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び不動産市況は堅調推移してきたが、
令和２年年初来のコロナ禍により低迷傾向に
転じており、地価は横ばい～上昇幅の縮小傾
向にある。

マンション増加傾向は認められるが、他には
特段の変動要因はなく、当面は概ね現状のま
までの推移が予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１０ -9	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	東8m市道、西2m、二方路		１住居高度地区4種最高 (80,200)
b	１０３０４０３ -33	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
c	１０３０４０４ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東4.9m市道、北3m、角地		１住居高度4種最高20m (80,196)
d	１０３０４０９Ｄ -19	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、南6m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０３０４０４ -2	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	東4.6m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	309,508	100 [ 114.3]	270,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 326,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,995	100 [ 129.1]	253,288		253,000
c	(　 ) 273,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	268,171	100 [ 102.0]	262,913		263,000
d	(　 ) 280,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	258,825	100 [ 113.4]	228,241		228,000
e	(　 ) 285,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	279,440	100 [ 106.7]	261,893		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,255,351	569,332	2,686,019	1,864,050	821,969	（　0.9722） 799,118	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,372,130 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ3	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ（専有面積４４㎡）、各階５戸、計１０戸、敷地内に駐車場４台分と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	90.0	46.80	2,150	100,620	1.0	100,620
							1.0	100,620
2～ 2	住宅	52.00	90.0	46.80	2,200	102,960	1.0	102,960
							1.0	102,960
3～ 3	住宅	34.00	90.0	30.60	2,200	67,320	1.0	67,320
							1.0	67,320
～

～

計		138.00	90.0	124.20		270,900		270,900
								270,900

⑨年額支払賃料	270,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,250,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,250,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,120,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,982 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,255,351 円　　　　（　 37,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０６Ｔ　　　　-8	2,060 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	2,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０４０９Ｔ　　　　-5	2,651 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [123.9]	100 [100.0]	2,326
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,032 円	3,250,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 569,332 円　（　　　　　　 6,544 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,864,050 円（　　　　　 21,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,255,351 円
②総費用	569,332 円
③純収益　①－②	2,686,019 円
④建物等に帰属する純収益	1,864,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	821,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,372,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）