別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 新島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 -2 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堤　圭一 印  TEL.

鑑定評価額 2,420,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村若郷２４番１ ｢若郷３－４｣ ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅のほかに店 舗等も見られる住宅 地域 東6m都道、北側道 水道、下水 新島港 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島北部で主に漁業を中心と した若郷地区の中心部の住宅 地域 街 路 ６ｍ都道 交通 施設 新島港北東方 9.1km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はないので、当分の間現状を維持するものと予測する。人口減少、高齢化、地域の孤立化等が進 み、土地需要は減少傾向が続いており、地価は横這いか、又は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新島全域の住宅地域と判定した。需要者は村内居住者と公共団体等がほとんどであり、村外からの購入者 は同村出身者以外は少ない。当該地域は新島の中心である本村地区から孤立化した地域であり、人口減少、高齢化、観 光業の不振等に加え、新型コロナの影響により、地価は下落傾向にある。縁故関係に基づく相対の土地取引が多く、地 価水準の十分な把握は難しいが、古家でも建築費が高いこともあり、多くが建て替えず再利用されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は広く新島全域から採用した。取引時点の古い事例もあるが、信頼性が認められ、各種補修正も適正に行われ たものと判断される。収益還元法は島内に公営住宅を除き一般の賃貸市場が存在せず建物賃貸借事例がなく、土地に帰 属する純収益が把握できないので適用しなかった。よって、比準価格を標準として閉鎖的な当該取引市場の特性等を考 慮して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [102.0] 100 5,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来からの人口減少、高齢化、観光業の不振 等に新型コロナの影響が加わり、島経済は打 撃を受けており、土地需給の低迷が続いてい る。 従来からの地域の人口減少、高齢化、地域の 孤立化、土砂災害の危険性に加え、新型コロ ナの影響による土地取引の停滞により、地価 は下落している。 個別的要因の変動は特にない。個別的要因・ 角地：＋２であるが競争力は概ね中位である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％