別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東京大島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 -2 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建 印  TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町差木地字下原１０１３番４３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南3.5m町道、東側道 水道 下地停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ町道 交通 施設 下地停東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の住環境の変動要素は認められず、過疎地の立地ゆえコロナ禍の影響も特には見受けられない。また、地域 の地価水準は十分に低廉で更なる下落要素が明確ではないため、価格水準は概ね横ばい傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島町南部全般の住宅地域及びその周辺地域である。稀に島外需要も皆無ではないものの同一需給圏での 需要の中心は地縁を有する者と思料される。同一需給圏の価格帯は土地については概ね５，０００～６，０００円／㎡ 程度が中心と思料された。また、過疎地でコロナ禍の影響も特に認められない一方で、地域の価格水準は十分に低廉で 更なる下落要素が明確には見受けられない。このため、その価格動向は概ね横ばいで推移すると予測された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、同一需給圏内にて得られた事例に基づき試算された比準価格の精度・説得力は高いと判断された。一方、大 島町では賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算は困難である。これらの点を勘案した上で、大島町では不動産取 引件数がここ数年僅少である点、対象標準地付近では十分に地価水準が低廉な点等も考慮しつつ、過疎地ゆえ特段のコ ロナ禍による影響も見受けられない点にも一定の配慮を施して比準価格に基づき鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大島町では人口減少傾向が継続しているが、 町中心部の元町近辺以外の住宅地は地価が十 分に低廉で地価の更なる極端な下落は考えに くい状況である。 差木地地区は特に不動産取引の動きが乏しく 、過疎地でコロナ禍の影響も乏しいほか地価 も十分に低廉なため、地価下落要素が明確で ない状況である。 価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等の 要素は特段は認められない、よって、個別的 要因につき特記すべき事項等はないと判断さ れた。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％