別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東京大島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 -1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史 印  TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町４丁目４番９ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅のほ かに店舗も散見する 住宅地域 東6m町道 水道 町役場前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 町役場前停東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島町のうち北西部の元町地区を中心とした住宅地域と判定した。需要者は島内の住民が中心で、島外か らの不動産需要はほとんど見られない。大島町では人口減少や高齢化の進行が続いており、加えてコロナウイルス感染 拡大による島内景気の低迷や、土砂災害後の土砂災害復興事業による用地買収の終了により、土地需要は減退し地価は 弱含みとなっている。取引価格は㎡当たり１２，０００円～１５，０００円程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は島内の賃貸住宅市場が未成熟であるため、積算価格は標準地が既成集落内の宅地のため試算を断念した。比 準価格は主に同一需給圏内である元町地区における取引事例から規範性の認められるものを採択して求めたもので、信 頼性と説得力を有する価格である。よって、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大島町では人口の減少及び高齢化の進行が続 いており、コロナウイルス感染拡大の影響を 受けて来島者も減少しており、島内景気は低 迷している。 島の中心地である元町の住宅地域で、地域要 因に大きな変動はないが、上記一般的要因に より地価は下落基調で推移した。 形状、規模ともに標準的であり、市場での競 争力に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％