別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 日の出 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　板橋　愼一 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野桜木２０９番３ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済みの住宅 地域 北6m町道 水道、ガス、下水 武蔵引田 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 武蔵引田駅北東方 980m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域であり、今後とも現況を維持しつつ推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西多摩地域全域で、ＪＲ五日市線・青梅線・八高線沿線を中心とする圏域に存する住宅地域。需要者の中 心は、同一需給圏内に地縁を有する３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。日 の出町においては、街区が整然としているものの宅地分譲が散見される程度で、住宅需要は弱含みに推移しており、取 引価格はやや下落傾向にある。新築戸建物件は総額で概ね２５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し、 比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが、賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は 少ないことより、収益価格は試算しなかった。その為、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [102.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日の出町内の人口はほぼ横ばいで、安定的に 推移しているものの、景気動向等を反映して 不動産への需要は旺盛とは言い難い。 区画整然とした住環境を維持しているものの 、住宅需要はやや後退し、地価はやや下落傾 向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％