鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ（公）３ -101	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m都道、東5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＯＨ（公）３ -124	小平市		貸家建付地	（　）	台形	東9.1m市道、南西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＫＳ（公）３ -101	三鷹市		貸家建付地	（　）	長方形	北9.4m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
d	ＫＯ（公）３ -22	三鷹市		更地	（　）	台形	西8m市道、南西6m、角地		１住居高度2種最高25m (70,200)
e	ＥＹ（公）３ -12	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、東4m、二方路		１中専高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,280	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	350,552	100 [ 104.0]	337,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 366,925	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	356,853	100 [ 106.2]	336,020		336,000
c	(　 ) 408,934	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	408,525	100 [ 109.7]	372,402		372,000
d	(　 ) 313,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	327,980	100 [ 108.5]	302,286		302,000
e	(　 ) 383,877	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	368,743	100 [ 104.5]	352,864		353,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

西東京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,458,218	6,229,338	25,228,880	18,780,000	6,448,880	（　0.9229） 5,951,671	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	132,259,356 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	179.96	ＲＣ7	1,076.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	497 ㎡	21.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は住居（１ＤＫ・平均専有面積約２８㎡）

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.10	95.3	161.10	2,800	451,080	6.0	2,706,480
							0.0	0
2～ 2	住宅	151.25	92.2	139.50	2,400	334,800	1.0	334,800
							1.0	334,800
3～ 6	住宅	151.25	92.2	139.50	2,450	341,775	1.0	341,775
							1.0	341,775
7～ 7	住宅	151.25	92.2	139.50	2,500	348,750	1.0	348,750
							1.0	348,750
～

計		1,076.60	92.7	998.10		2,501,730		4,757,130
								2,050,650

⑨年額支払賃料	2,501,730 円　×　12ヶ月　＝　 30,020,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 998.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,020,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,627,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,913,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,757,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,050,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 499,303 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,458,218 円　　　　（　 63,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）３賃　　　　-48	2,764 ( 2,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）３賃　　　　-49	2,618 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,429
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,627,038 円	32,540,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,475,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,229,338 円　（　　　　　　 12,534 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9229

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,076.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,780,000 円（　　　　　 37,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,458,218 円
②総費用	6,229,338 円
③純収益　①－②	25,228,880 円
④建物等に帰属する純収益	18,780,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,448,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,951,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,259,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
西東京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　中田　文央

印

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市田無町１丁目２７２８番７｢田無町１－２－２９｣				②地積　(㎡)	497 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1:1.2	事務所ＲＣ3	事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m都道	水道、ガス、下水	田無 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

田無駅北東方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に大きな要因の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価はほぼ横ばいの傾向で推移すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 339,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市を中心とする周辺都市における住商混在地域である。需要者の中心は物販店、飲食店等を経営す
る事業者、自用又は賃貸経営を目的とする個人や法人、開発目的の不動産業者等である。幹線沿いで交通量が多く駐車
スペースを要し店舗等の需要は弱含みだが、駅に近く利便性からマンション用地等の需要は堅調である。供給は限定的
で、需要の中心となる価格帯は画地規模、取引主体等により異なるが、３０～５０万円／㎡程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市内及び周辺都市の商業地域及び近隣商業地域から取引事例は収集しており、比準価格については信頼性は高い。一方
同一需給圏内においては事業者等が自用目的で購入するケースのほか、収益性を踏まえながら賃貸用不動産を購入を検
討する投資家等も想定できるものの土地価格に見合う賃料を徴収できているとはいいがたい。よって市場性を反映した
比準価格を標準に収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 307,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 92.5]

[100.0]
100

331,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    331,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による市内の経済活動が一時期停滞
し、不動産市場も先行きに対する不透明感か
ら利便性の高い地域を除きやや弱含みの傾向
にある。

幹線道路沿いの住商混在地域で、交通量は多
いものの繁華性はやや劣る。用途の多様性も
認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）３ -122	西東京市		更地	（　）	不整形	東16.8m都道、北4.5m、角地		商業 (100,400)
b	ＫＮ（公）３ -101	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m都道、東5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＴＭ（公）３ -102	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
d	ＫＴ（公）３ -101	国立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 574,739	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	569,043	100 [ 155.1]	366,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 ) 358,280	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	350,201	100 [ 102.0]	343,334		343,000
c	(　 ) 396,767	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	395,577	100 [ 118.6]	333,539		334,000
d	(　 ) 415,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,519	100 [ 118.8]	348,080		348,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 339,000 円／㎡]

西東京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,233,953	6,395,515	24,838,438	18,279,200	6,559,238	（　0.9316） 6,110,586	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	135,790,800 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	179.96	ＲＣ7	1,068.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	497 ㎡	21.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸を想定し、住宅は住戸タイプ１Ｋ、平均専有面積を約２８㎡とした。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.10	95.3	153.53	2,760	423,743	6.0	2,542,458
							0.0	0
2～ 2	住宅	151.25	92.2	139.45	2,400	334,680	1.0	334,680
							1.0	334,680
3～ 4	住宅	151.25	92.2	139.45	2,440	340,258	1.0	340,258
							1.0	340,258
5～ 6	住宅	151.25	92.2	139.45	2,480	345,836	1.0	345,836
							1.0	345,836
7～ 7	住宅	151.25	92.2	139.45	2,520	351,414	1.0	351,414
							1.0	351,414

計		1,068.60	92.7	990.23		2,482,025		4,600,740
								2,058,282

⑨年額支払賃料	2,482,025 円　×　12ヶ月　＝　 29,784,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 990.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,784,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,615,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,689,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,600,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,058,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 501,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,233,953 円　　　　（　 62,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＦ（公）３賃　　　　-33	2,794 ( 2,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＦ（公）３賃　　　　-34	2,329 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,615,215 円	32,304,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,409,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,395,515 円　（　　　　　　 12,868 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,068.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,279,200 円（　　　　　 36,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,233,953 円
②総費用	6,395,515 円
③純収益　①－②	24,838,438 円
④建物等に帰属する純収益	18,279,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,559,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,110,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,790,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）