鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）３ -123	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＴＭ（公）３ -122	西東京市		更地	（　）	不整形	東16.8m都道、北4.5m、角地		商業 (100,400)
c	ＥＹ（公）３ -117	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	ＯＨ（公）３ -122	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		商業 (100,336)
e	ＴＭ（公）３ -108	小金井市		建付地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,044	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	698,941	100 [ 72.8]	960,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	989,000
b	(　 ) 574,739	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	568,473	100 [ 74.5]	763,051		786,000
c	(　 ) 852,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	852,619	100 [ 105.4]	808,936		833,000
d	(　 ) 1,075,596	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,069,142	100 [ 132.4]	807,509		832,000
e	(　 ) 674,688	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,989	100 [ 81.8]	821,502		846,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 816,000 円／㎡]

西東京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,854,670	4,443,468	16,411,202	11,766,900	4,644,302	（　0.9554） 4,437,166	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	103,189,907 円　　　　（　 661,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.78	ＲＣ7F1B	658.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	11.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

同程度の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	109.78	87.5	96.06	3,000	288,180	6.0	1,729,080
							1.0	288,180
1～ 1	店舗	109.78	74.8	82.12	4,300	353,116	6.0	2,118,696
							1.0	353,116
2～ 2	店舗	73.18	95.0	69.52	3,200	222,464	6.0	1,334,784
							1.0	222,464
3～ 7	事務所	73.18	95.0	69.52	2,700	187,704	4.0	750,816
							1.0	187,704
～

計		658.64	90.4	595.30		1,802,280		8,936,640
								1,802,280

⑨年額支払賃料	1,802,280 円　×　12ヶ月　＝　 21,627,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 595.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,627,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,081,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,545,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,936,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,802,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 223,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,854,670 円　　　　（　 133,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）３賃　　　　-16	2,563 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	3,123	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,251 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ（公）３賃　　　　-16	3,040 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	3,333
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	183,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,081,368 円	21,627,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,509,700 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,443,468 円　（　　　　　　 28,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 658.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,766,900 円（　　　　　 75,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,854,670 円
②総費用	4,443,468 円
③純収益　①－②	16,411,202 円
④建物等に帰属する純収益	11,766,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,644,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,437,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,189,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
西東京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-1

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　高坂　哲男

印

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市田無町４丁目４０３番４０｢田無町４－２８－１４｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東16m市道、南西側道	水道、ガス、下水	田無 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

田無駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗付事務所ビル等が建ち並んでおり、田無駅前の商業地域として熟成している。当面は現状のま
ま推移するものと予測する。地価は、概ね横ばい乃至やや弱含みで推移するものと思われる

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 815,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 686,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線、西武新宿線及び池袋線沿線の駅に近い商業地域で、概ね西東京市・練馬区・武蔵野市・三
鷹市・小金井市のほか、その周辺におよぶ地域である。近隣地域は駅に近い店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であ
る。需要者は自用目的の事業者もしくは投資家と推定される。急行停車駅である田無駅に近い商業地であり、需要は高
いものの供給は少ない。土地相場は個別取引となることからバラツキが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には店舗・事務所ビルの賃貸物件が見受けられる。田無駅北口のアスタビル周辺は、店舗・事務所需要も見
込まれる。市場参加者の属性から、収益性を重視した取引が想定される。また、実際に取引された取引事例から求めた
比準価格も実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を標準にし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    803,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西東京 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    803,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り、先行き不透明である。西東京市の人口は
東京都と同様で増加傾向、高齢化は徐々に進
んでいる。

急行停車駅である田無駅北口は大型店舗ビル
もあり、商業集積度は比較的高い。田無駅南
口道路整備事業計画が進みつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）３ -123	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＴＭ（公）３ -122	西東京市		更地	（　）	不整形	東16.8m都道、北4.5m、角地		商業 (100,400)
c	ＴＭ（公）３ -108	小金井市		建付地	（　）	長方形	南16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＥＹ（公）３ -117	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,044	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	699,642	100 [ 78.4]	892,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	919,000
b	(　 ) 574,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	569,612	100 [ 74.5]	764,580		788,000
c	(　 ) 674,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	674,688	100 [ 86.4]	780,889		804,000
d	(　 ) 852,619	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	861,145	100 [ 101.0]	852,619		878,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 815,000 円／㎡]

西東京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,177,041	5,802,364	20,374,677	15,560,600	4,814,077	（　0.9554） 4,599,369	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	106,962,070 円　　　　（　 686,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.98	ＲＣ7F1B	808.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	11.2 m x 15.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗（フロア貸）、３階以上を事務所（フロア貸）と想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	109.78	87.5	96.10	3,000	288,300	6.0	1,729,800
							1.0	288,300
1～ 1	店舗	99.88	82.2	82.06	4,500	369,270	6.0	2,215,620
							1.0	369,270
2～ 2	店舗	99.88	96.2	96.10	3,200	307,520	6.0	1,845,120
							1.0	307,520
3～ 7	事務所	99.88	96.2	96.10	2,700	259,470	4.0	1,037,880
							1.0	259,470
～

計		808.94	93.3	754.76		2,262,440		10,979,940
								2,262,440

⑨年額支払賃料	2,262,440 円　×　12ヶ月　＝　 27,149,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,149,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,357,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,791,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,979,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,262,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 280,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,177,041 円　　　　（　 167,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）３賃　　　　-36	2,626 ( 2,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,738 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＴ（公）３賃　　　　-37	2,477 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,663
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,210,000 円	242,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,357,464 円	27,149,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,996,500 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,802,364 円　（　　　　　　 37,195 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 808.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,560,600 円（　　　　　 99,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,177,041 円
②総費用	5,802,364 円
③純収益　①－②	20,374,677 円
④建物等に帰属する純収益	15,560,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,814,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,599,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,962,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 686,000 円／㎡）