鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）３ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＥＹ（公）３ -112	西東京市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＭ（公）３ -103	西東京市		建付地	（　）	長方形	南5.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,150)
d	ＤＹ（公）３ -12	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＥＹ（公）３ -107	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	297,030	100 [ 83.2]	357,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 292,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	278,850	100 [ 81.1]	343,835		361,000
c	(　 ) 320,263	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,583	100 [ 90.2]	355,414		373,000
d	(　 ) 320,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,557	100 [ 79.0]	405,768		426,000
e	(　 ) 302,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	291,230	100 [ 80.2]	363,130		381,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

西東京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,349,253	3,042,317	12,306,936	8,204,800	4,102,136	（　0.9749） 3,999,172	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	88,870,489 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.00	Ｓ3	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	60 ％	150 ％	150 ％	396 ㎡	13.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建で各階に１ＬＤＫを４戸ずつ想定した（平均専有面積４５．４㎡）

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	198.00	85.0	168.30	2,350	395,505	1.0	395,505
							1.0	395,505
2～ 3	共同住宅	198.00	95.0	188.10	2,450	460,845	1.0	460,845
							1.0	460,845
～

～

～

計		594.00	91.7	544.50		1,317,195		1,317,195
								1,317,195

⑨年額支払賃料	1,317,195 円　×　12ヶ月　＝　 15,806,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,806,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 790,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,016,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,317,195 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,317,195 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 320,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,349,253 円　　　　（　 38,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）３賃　　　　-15	2,285 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [112.5]	100 [ 93.2]	100 [100.0]	2,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）３賃　　　　-16	2,561 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [ 93.2]	100 [100.0]	2,753
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	790,317 円	15,806,340　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,042,317 円　（　　　　　　 7,683 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,204,800 円（　　　　　 20,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,349,253 円
②総費用	3,042,317 円
③純収益　①－②	12,306,936 円
④建物等に帰属する純収益	8,204,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,102,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,999,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,870,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
西東京 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 -17

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　松本　敦彦

印

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

379,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市東伏見３丁目６２５番１８｢東伏見３－２－１９｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (50,150) 準防（その他）高度地区2種 (60,150)
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	東伏見 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 75 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．５
ｍ市道

交通

施設

東伏見駅　南東方

280m

法令

規制

１中専
(60,150)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特別に変動はなく、当面は現状のまま推移するものと考えられる。規模の大きい画地が多く良好な住
環境を有するが、地価はコロナ禍による先行き不透明感から弱含みで推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市内を中心とする西武線の各駅を最寄駅とする徒歩圏の住宅地域である。需要者は、都心への通勤
者世帯の西東京市及び近隣市に自己居住目的の個人が中心である。良好な住環境を有することから潜在的需要は多いも
のの、供給が少なく人気が高い。しかしながらコロナ禍による先行き不透明感から地価は弱含みである。取引の中心と
なる価格帯は、㎡あたり３０万円台後半、新築戸建てで１憶を超える高額物件となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅が散見されるが、街区が整備された閑静な住宅地域であり、利用は低層一般住宅が中心である。取引は自用目
的が中心で、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている地域である。したがって取引の実態を反映
した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 361,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 99.4]

[105.0]
100

378,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

上昇基調にあった景気もコロナ禍にあって先
行き不透明感から下落基調に転じた。道路整
備は進みつつあるが、地価は弱含みである。

市内では最も価格水準が高めの住宅地であり
、居住環境が優れているが、近年相続に伴い
分割される画地も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）３ -9	西東京市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＮＭ（公）３ -103	西東京市		建付地	（　）	長方形	南5.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,150)
c	ＤＹ（公）３ -17	西東京市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
d	ＫＴ（公）３ -1	西東京市		建付地	（　）	台形	北東12m都道、南東4m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	354,913	100 [ 91.8]	386,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	406,000
b	(　 ) 320,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,263	100 [ 89.0]	359,846		378,000
c	(　 ) 335,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	339,646	100 [ 95.0]	357,522		375,000
d	(　 ) 331,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	313,075	100 [ 89.0]	351,770		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 379,000 円／㎡]

西東京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,149,673	3,031,741	12,117,932	8,204,800	3,913,132	（　0.9749） 3,814,912	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	84,775,822 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.00	Ｓ3	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	60 ％	150 ％	150 ％	396 ㎡	13.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４９㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	198.00	98.0	194.04	2,200	426,888	1.0	426,888
							1.0	426,888
2～ 2	住宅	198.00	98.0	194.04	2,250	436,590	1.0	436,590
							1.0	436,590
3～ 3	住宅	198.00	98.0	194.04	2,250	436,590	1.0	436,590
							1.0	436,590
～

～

計		594.00	98.0	582.12		1,300,068		1,300,068
								1,300,068

⑨年額支払賃料	1,300,068 円　×　12ヶ月　＝　 15,600,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,600,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 780,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,820,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,300,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,300,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 316,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,149,673 円　　　　（　 38,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）３賃　　　　-32	2,285 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	2,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）３賃　　　　-32	2,179 ( 2,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	780,041 円	15,600,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,031,741 円　（　　　　　　 7,656 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,204,800 円（　　　　　 20,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,149,673 円
②総費用	3,031,741 円
③純収益　①－②	12,117,932 円
④建物等に帰属する純収益	8,204,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,913,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,814,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,775,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）