鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＹ（公）３ -101	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＮＭ（公）３ -17	西東京市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＥＹ（公）３ -119	西東京市		建付地	（　）	不整形	南西4.8m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (75,209)
d	ＴＭ（公）３ -113	西東京市		建付地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	ＫＴ（公）３ -13	西東京市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、南4m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	290,537	100 [ 104.0]	279,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 278,221	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,493	100 [ 96.0]	283,847		290,000
c	(　 ) 393,443	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	377,554	100 [ 131.7]	286,677		292,000
d	(　 ) 369,212	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	364,460	100 [ 124.3]	293,210		299,000
e	(　 ) 274,505	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	268,584	100 [ 98.8]	271,846		277,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

西東京 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,126,087	392,870	1,733,217	1,042,720	690,497	（　0.9725） 671,508	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,922,400 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ2	82.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	10.8 m x 10.3 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、約４１㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	41.00	100.0	41.00	2,200	90,200	1.0	90,200
							1.0	90,200
2～ 2	住宅	41.00	100.0	41.00	2,250	92,250	1.0	92,250
							1.0	92,250
～

～

～

計		82.00	100.0	82.00		182,450		182,450
								182,450

⑨年額支払賃料	182,450 円　×　12ヶ月　＝　 2,189,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,189,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,079,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,424 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,126,087 円　　　　（　 19,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）３賃　　　　-16	2,468 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ（公）３賃　　　　-17	2,124 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,268
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,800 円	15,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,470 円	2,189,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 125,400 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 392,870 円　（　　　　　　 3,572 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 82.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,042,720 円（　　　　　 9,479 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,126,087 円
②総費用	392,870 円
③純収益　①－②	1,733,217 円
④建物等に帰属する純収益	1,042,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	690,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	671,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,922,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
西東京 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 -8

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

印

TEL.

鑑定評価額

31,600,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市田無町７丁目１９３３番１７｢田無町７－１６－２５｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東4.5m私道	水道、ガス、下水	田無 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ私道

交通

施設

田無駅北西方

930m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は駅からやや遠い不利要素があるため、市内の住宅地の中でも需要は強い地域とは言えない。また、コ
ロナ禍や西東京市の人口の微増傾向に陰りが見える点を勘案すると、地域の価格動向は微減と予測された。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

本件では西東京市内の田無駅に徒歩にてアクセス可能な住宅地域全般を同一需給圏と判定する。需要の主体は自用目的
の住宅を求める個人と判断する。中心価格帯は土地価格で２，０００万円台後半～３，０００万円台、新築戸建物件で
３，０００万円台後半～４，０００万円台と判断する。コロナ禍、市内の人口の動向、対象標準地が比較的利便性に劣
る地域である点を勘案すると需要がやや弱いと言えるため、価格動向は微減傾向で推移と予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自用目的の需要が中心の住宅地域に位置し、周辺において収益物件の取引は殆ど見られない状況である。
このため、収益価格の説得力は乏しい。一方で、本件では十分な取引事例に基づき適切な比較検討がなされたため比準
価格の説得力・精度は高い。よって、本件では比準価格を重視の上で収益価格は参考に留め、コロナ禍で需要に陰りが
見える点や代表標準地等の価格に対する均衡をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 361,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[126.4]

[102.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍、西東京市の人口が微増から横ばい
に転じつつある点を勘案すると、市内の住宅
地の価格水準は概ね横ばい～微減の状況にあ
ると思慮された。

特段の地域要因の変動はないが、コロナ禍で
市内の比較的地価水準の低い地域ではその需
要がやや弱含みで価格水準は微減の状況と思
料された。

価格形成に影響する画地条件の変動等は特に
ない。よって、個別的要因につき特記事項等
は見受けられないものと判断された。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡ（公）３ -13	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4.2m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＮＭ（公）３ -19	西東京市		建付地	（　）	台形	北5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＤＹ（公）３ -101	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	ＤＹ（公）３ -104	西東京市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,438	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	263,434	100 [ 94.1]	279,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 255,486	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,231	100 [ 97.0]	263,125		268,000
c	(　 ) 287,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	290,537	100 [ 100.9]	287,945		294,000
d	(　 ) 308,276	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	307,351	100 [ 110.3]	278,650		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

西東京 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の立地のためその適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,006,644	351,192	1,655,452	1,070,160	585,292	（　0.9725） 569,196	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,648,800 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	11.0 m x 10.0 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸につき平均面積を概ね４２㎡程度と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	100.0	42.00	2,000	84,000	1.0	84,000
							1.0	84,000
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	2,100	88,200	1.0	88,200
							1.0	88,200
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		172,200		172,200
								172,200

⑨年額支払賃料	172,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,066,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,066,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,963,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	172,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 41,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,006,644 円　　　　（　 18,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）３賃　　　　-35	2,124 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ（公）３賃　　　　-34	1,911 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,911
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,400 円	15,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	61,992 円	2,066,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,900 円	査定額にて計上
	建物　　　　　　　　　 128,700 円	15,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,192 円　（　　　　　　 3,193 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,070,160 円（　　　　　 9,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,006,644 円
②総費用	351,192 円
③純収益　①－②	1,655,452 円
④建物等に帰属する純収益	1,070,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	585,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	569,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,648,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）