別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 あきる野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -12 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　林　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市草花字山ノ神２１００番４４ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 羽村 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 　市道 交通 施設 羽村駅西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵戸建住宅地域として成熟しており地域要因に影響を与える要因は特に見当たらず、土地利用については住宅 地域として推移していくものと予測される。地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地区内のＪＲ五日市線、八高線、青梅線の各最寄駅から徒歩圏及び徒歩限界圏域にある戸建住宅 地域と把握した。当該地域は最寄り駅との接近性から利便性が劣り、特に青梅線沿線徒歩圏内の住宅地と比較すると競 争力がやや劣る。需要の中心となっている価格帯は新築戸建住宅で総額２，０００万円～３，０００万円程度迄である 。主たる需要者の属性は、当圏域内及び隣接圏域内のファミリー層である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法にて採用した事例は類似性の高いあきる野市内のものであり、説得力に応じて適正に補正を行い実勢を 反映したものを採用している。なお、収益還元法は賃貸市場が成熟しておらず適用するのが不適当であり採用していな い。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [105.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済は厳しい状況に あるが、金融緩和が継続し助成金等の措置も 講じられ、今のところ不動産市場が値崩れを 回避している。 戸建住宅地域として成熟しており、地域要因 に大きな変動は見当たらない。 標準的な画地であり、特に変動はみられない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％