鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽村 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＳ３Ｋ -215	羽村市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	ＨＹＳ３Ｋ -16	羽村市		更地	（　）	不整形	南西16m都道、南東4.2m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
c	ＹＭＧ３Ｋ -2	福生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
d	ＹＭＧ３Ｋ -11	福生市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	ＫＲＫ３Ｋ -102	八王子市		建付地	（　）	台形	北西22m国道、南西1m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,121	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,939	100 [ 99.0]	211,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 161,290	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	150,476	100 [ 95.8]	157,073		157,000
c	(　 ) 162,375	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	178,613	100 [ 100.5]	177,724		178,000
d	(　 ) 151,515	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	160,210	100 [ 96.6]	165,849		166,000
e	(　 ) 243,191	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	238,857	100 [ 137.1]	174,221		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

羽村 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,253,746	1,115,533	5,138,213	3,965,500	1,172,713	（　0.9714） 1,139,173	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,732,771 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽村 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.00	ＬＳ2	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	196 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階：ファミリータイプ、平均専有面積約４４㎡。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.00	90.0	132.30	2,500	330,750	3.0	992,250
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.00	90.0	132.30	1,702	225,175	1.0	225,175
							1.0	225,175
～

～

～

計		294.00	90.0	264.60		555,925		1,217,425
								225,175

⑨年額支払賃料	555,925 円　×　12ヶ月　＝　 6,671,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,671,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 533,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,137,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,217,425 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,175 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,253,746 円　　　　（　 31,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴＢ３Ｋ　　　　-503	1,756 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	1,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹＳ３Ｋ　　　　-504	1,664 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,698
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽村 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	51,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,133 円	6,671,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,800 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,115,533 円　（　　　　　　 5,691 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,965,500 円（　　　　　 20,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,253,746 円
②総費用	1,115,533 円
③純収益　①－②	5,138,213 円
④建物等に帰属する純収益	3,965,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,172,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,139,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,732,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出
羽村 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽村 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　林　達郎

印

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月2日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽村市緑ヶ丘１丁目１４番４				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	店舗と事務所等が見られる街路沿いの商業地域	南西16m市道	水道、下水	羽村 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層住宅地を背後とする商
業地としての集積度の程度が
低い地域。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

羽村駅北方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

商業連坦性及び収益性に乏しい地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は新型コロナウ
イルス感染症の影響を受けて弱含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ八高線、青梅線、五日市線沿線の駅周辺の商業地であるが、特に青梅線拝島駅から青梅駅までと代替
関係が強い。当該地域は商業地としての集積度の程度が低く最寄り駅との接近性から競争力はやや劣る。主たる需要者
の属性は個人又は地縁的選好性を有する地元中小企業である。需要の中心となっている価格帯は取引される規模等が様
々であるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は青梅線沿線の地域的に類似性の高い事例を収集したものであり、取引事例に差異が生じたものの説得力に応
じた各種補正を行い実勢を反映したものである。一方収益価格も不動産の経済価値の本質を決定づけるものではあり、
商業地等では本来は重視されるべきものであるが、賃貸市場は取引市場ほど活発ではなく、収益価格は実態よりも低廉
となって査定される。従って収益価格は参考に留め指定基準地からの変動率等も考慮し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　羽村 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    177,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により経済は厳しい状況に
あるが、金融緩和が継続し助成金等の措置も
講じられ、今のところ不動産市場が値崩れを
回避している。

地域要因に大きな変動は見当たらない。

特段の変動要因は見当たらない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

羽村 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭＧ３Ｋ -2	福生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
b	ＹＭＧ３Ｋ -11	福生市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＹＭＧ３Ｋ -21	羽村市		貸家建付地	（　）	不整形	北東16m都道、西1.8m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＨＡＳ３Ｋ -215	羽村市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e	ＹＭＧ３Ｋ -22	羽村市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、南東8m、角地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,375	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	178,613	100 [ 98.6]	181,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 151,515	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	160,210	100 [ 91.1]	175,862		176,000
c	(　 ) 191,865	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	199,507	100 [ 94.9]	210,229		210,000
d	(　 ) 212,121	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,939	100 [ 99.0]	211,049		211,000
e	(　 ) 109,793	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,956	100 [ 96.7]	109,572		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

羽村 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,275,074	1,115,300	5,159,774	3,965,500	1,194,274	（　0.9714） 1,160,118	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,169,125 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽村 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.00	ＬＳ2	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	196 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸　２階ファミリータイプ、平均専有面積約４４㎡。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.00	90.0	132.30	2,500	330,750	3.0	992,250
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.00	90.0	132.30	1,716	227,027	1.0	227,027
							1.0	227,027
～

～

～

計		294.00	90.0	264.60		557,777		1,219,277
								227,027

⑨年額支払賃料	557,777 円　×　12ヶ月　＝　 6,693,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,693,324 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,157,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,219,277 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,027 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,999 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,275,074 円　　　　（　 32,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＳ３Ｋ　　　　-504	1,635 ( 1,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＴＩ３Ｋ　　　　-502	1,946 ( 1,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	1,856
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽村 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	51,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,800 円	6,693,324　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,800 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,115,300 円　（　　　　　　 5,690 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,965,500 円（　　　　　 20,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,275,074 円
②総費用	1,115,300 円
③純収益　①－②	5,159,774 円
④建物等に帰属する純収益	3,965,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,194,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,160,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,169,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）