別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 羽村 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　林　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市川崎３丁目９３番３ ｢川崎３－９－２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 羽村 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 羽村駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性に影響を与える地域要因の変動は見込まれず、住宅地域としてこのまま成熟していくものと予測され る。地価は弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅線、五日市線、八高線を最寄り駅とする徒歩圏内の住宅地で特に青梅線の拝島駅から青梅駅付近の住 宅地と代替競争関係が強い。当該地域は住宅地域として成熟しており、また市場の特性に影響を与える地域要因に特段 の変化が見当たらず、それほど大幅な地価上昇は見込まれない。新築戸建て住宅で総額３，５００万円前後が人気の価 格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法にて採用した事例は類似性の高い地域内のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実 勢を反映したものを採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性 の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [101.0] 100 [131.4] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済は厳しい状況に あるが、金融緩和が継続し助成金等の措置も 講じられ、今のところ不動産市場が値崩れを 回避している。 住宅地域として成熟しており特段大きな変動 は見当たらない。 特段の変動要因は見当たらない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％