鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
b	ＹＹ公３ -116	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＹＹ公３ -146	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、北東6m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＹＹ公３ -145	府中市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	ＹＹ公３ -144	調布市		建付地	（　）	台形	南西21m市道、中間画地		近商高度地区最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 65.0]	651,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	645,000
b	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,319	100 [ 53.5]	608,073		602,000
c	(　 ) 427,621	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	415,463	100 [ 64.0]	649,161		643,000
d	(　 ) 500,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,500	100 [ 78.5]	629,936		624,000
e	(　 ) 537,258	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	531,348	100 [ 81.1]	655,176		649,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 641,000 円／㎡]

多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,734,961	17,600,434	64,134,527	50,337,000	13,797,527	（　0.9277） 12,799,966	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	278,260,130 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ10	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都立公（普通）	97 ％	500 ％	470 ％	585 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階は店舗、４階以上は事務所を想定

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同程度の規模の標準的建物を参考に査定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	3,793	819,288	10.0	8,192,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	82.5	222.75	3,502	780,071	10.0	7,800,710
							0.0	0
3～ 3	店舗	270.00	82.5	222.75	3,064	682,506	10.0	6,825,060
							0.0	0
4～10	事務所	270.00	82.5	222.75	2,918	649,985	5.0	3,249,925
							0.0	0
～

計		2,700.00	82.3	2,220.75		6,831,760		45,568,125
								0

⑨年額支払賃料	6,831,760 円　×　12ヶ月　＝　 81,981,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,220.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,981,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,279,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,302,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,568,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 432,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,734,961 円　　　　（　 139,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ公３賃　　　　-27	3,669 ( 3,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,918 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＹＹ公３賃　　　　-26	3,041 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.5]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,887
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,590,000 円	765,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,567,434 円	85,581,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,793,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,120,000 円	765,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,600,434 円　（　　　　　　 30,086 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	765,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,337,000 円（　　　　　 86,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,734,961 円
②総費用	17,600,434 円
③純収益　①－②	64,134,527 円
④建物等に帰属する純収益	50,337,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,797,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,799,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,260,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
多摩 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-5

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　小澤　勝実

印

TEL.

鑑定評価額

360,000,000 円

１㎡当たりの価格

616,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市関戸４丁目４番１０				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）都立公（普通） (97,470)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北29m都道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 22 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２９ｍ都道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南東方

200m

法令

規制

商業
(97,470)
防火都立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

聖蹟桜ヶ丘駅に近い幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に大きな変動は見られないことから、当面は現
状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 639,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 458,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩市及び隣接市内における、駅徒歩圏内の路線商業地域である。中心となる需要者は、投資用不動産の
取得を検討している不動産会社や機関投資家、自己利用目的で取得を検討する地縁性を有する事業法人等である。駅前
商業地及び幹線沿いの取引は少なく、稀少性が認められるため、需要は底堅く推移しているものと思料される。立地条
件、画地規模、用途等により価格水準には幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

聖蹟桜ヶ丘駅に近接する幹線道路沿いの商業地域であり、商業地の取引事例は少なく、隣接市や取引時点がやや古い事
例等広域的に収集及び選択したが、時点修正その他補修正は適切に行われており、比準価格の説得力は高い。周辺の賃
貸市場は成熟しているが、試算価格の過程において想定要素を多分に含むため、本件では、実証的な比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    620,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響により厳しい
状況にある。不動産取引市場も先行き不透明
な状況にあり、今後の動向等に注視する必要
がある。

幹線道路沿いの商業地域として熟成しており
、地域要因に特段の変動は認められないこと
から、当面は現状維持で推移するものと予測
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ公３ -11	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＹＭ公３ -12	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9.5m市道、北東5.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,573)
c	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
d	ＹＹ公３ -116	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	457,938	100 [ 69.4]	659,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 746,845	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	704,168	100 [ 109.4]	643,664		637,000
c	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 67.2]	630,400		624,000
d	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,319	100 [ 50.2]	648,046		642,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 639,000 円／㎡]

多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,192,657	17,583,394	63,609,263	50,337,000	13,272,263	（　0.9277） 12,312,678	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	267,666,913 円　　　　（　 458,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ10	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都立公（普通）	97 ％	500 ％	470 ％	585 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階は店舗、４階以上は事務所を想定

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同程度の規模の標準的建物を参考に査定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	3,776	815,616	10.0	8,156,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	82.5	222.75	3,487	776,729	10.0	7,767,290
							0.0	0
3～ 3	店舗	270.00	82.5	222.75	3,051	679,610	10.0	6,796,100
							0.0	0
4～10	事務所	270.00	82.5	222.75	2,894	644,639	5.0	3,223,195
							0.0	0
～

計		2,700.00	82.3	2,220.75		6,784,428		45,281,915
								0

⑨年額支払賃料	6,784,428 円　×　12ヶ月　＝　 81,413,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,220.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,413,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,250,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,762,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,281,915 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 430,178 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,192,657 円　　　　（　 138,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公３賃　　　　-36	2,333 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,906 円/㎡　月額支払賃料（　 2,894 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＳＭ公３賃　　　　-17	2,397 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,590,000 円	765,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,550,394 円	85,013,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,793,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,120,000 円	765,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,583,394 円　（　　　　　　 30,057 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	765,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,337,000 円（　　　　　 86,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,192,657 円
②総費用	17,583,394 円
③純収益　①－②	63,609,263 円
④建物等に帰属する純収益	50,337,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,272,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,312,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,666,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 458,000 円／㎡）