鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公３ -124	多摩市		建付地	（　）	長方形	北西18.2m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m (70,200)
b	ＨＹ　公３ -32	多摩市		その他	（　）	ほぼ長方形	南東36m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m 自然公園普通地域 (70,200)
c	ＨＨ公３ -118	多摩市		貸家建付地	（　）	不整形	東36m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＳＹ公３ -111	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西28m都道、南18m、東4m、三方路		準住居高度2種最高23m (80,200)
e	ＨＨ公３ -128	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m都道、北東7m、角地		準住居高度2種最高23m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,587	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,955	100 [ 100.0]	240,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 233,074	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,608	100 [ 120.5]	193,036		193,000
c	(　 ) 219,599	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	220,708	100 [ 100.0]	220,708		221,000
d	(　 ) 206,757	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	202,090	100 [ 93.9]	215,218		215,000
e	(　 ) 242,507	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	228,880	100 [ 100.0]	228,880		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.4
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

多摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,954,543	2,794,227	11,160,316	9,453,000	1,707,316	（　0.9497） 1,621,438	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	35,248,652 円　　　　（　 96,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ4	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

地域の標準的建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	2,953	476,910	6.0	2,861,460
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	90.0	153.00	1,812	277,236	1.0	277,236
							1.0	277,236
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,848	216,216	1.0	216,216
							1.0	216,216
4～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	1,885	220,545	1.0	220,545
							1.0	220,545
～

計		620.00	88.5	548.50		1,190,907		3,575,457
								713,997

⑨年額支払賃料	1,190,907 円　×　12ヶ月　＝　 14,290,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,290,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 714,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,576,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,575,457 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 713,997 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 344,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,954,543 円　　　　（　 38,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公３賃　　　　-27	1,993 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.5]	100 [102.0]	1,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,812 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公３賃　　　　-28	1,646 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,850
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	428,727 円	14,290,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,104,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,794,227 円　（　　　　　　 7,635 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,453,000 円（　　　　　 25,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,954,543 円
②総費用	2,794,227 円
③純収益　①－②	11,160,316 円
④建物等に帰属する純収益	9,453,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,707,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,621,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,248,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
多摩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-1

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　本多　久良

印

TEL.

鑑定評価額

74,700,000 円

１㎡当たりの価格

204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市乞田７４４番１				②地積　(㎡)	366 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1.2	事務所兼共同住宅Ｓ2	飲食店、事務所等が多い都道沿いの商業地域	北30m都道	水道、下水	京王多摩センター 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

京王多摩センター駅北
東方
1.2km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩市及び隣接市の主要幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、店舗、事業所等の自己利
用目的に取得する法人やマンション開発目的の不動産業者等である。郊外路線商業地の需要は強い状況にはなく、周辺
では一部空地が見られるなど繁華性がやや低いものの、マンション等多用な用途需要が見込めることから地価水準は安
定的である。立地、規模等により価格水準に幅があるが、標準地程度の立地規模で２０万円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主要幹線道路沿いに飲食店、事業所、共同住宅等が見られる路線商業地域であるが収益目的の取引は少なく、土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は主要幹線道路沿いの
事例を中心に試算し、各要因比較を適切に反映することができた。従って市場の実態を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 302,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[147.1]

[100.0]
100

203,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による不動産取引
、地価への影響は限定的との見方もあるが、
感染は長期化しており、今後の動向には注視
を要す。

主要幹線道路沿いの路線商業地域であり、特
段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公３ -111	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西28m都道、南18m、東4m、三方路		準住居高度2種最高23m (80,200)
b	ＨＹ　公３ -32	多摩市		その他	（　）	ほぼ長方形	南東36m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m 自然公園普通地域 (70,200)
c	ＨＨ公３ -118	多摩市		貸家建付地	（　）	不整形	東36m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＨＨ公３ -128	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m都道、北東7m、角地		準住居高度2種最高23m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,757	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	202,090	100 [ 97.7]	206,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 233,074	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,608	100 [ 107.8]	215,777		216,000
c	(　 ) 219,599	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	220,708	100 [ 110.9]	199,015		199,000
d	(　 ) 242,507	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	228,880	100 [ 100.0]	228,880		229,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

多摩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,884,946	2,791,634	11,093,312	9,453,000	1,640,312	（　0.9497） 1,557,804	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,865,304 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ4	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	366 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３５～４０㎡の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種同規模建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	3,101	500,812	6.0	3,004,872
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	90.0	153.00	1,754	268,362	1.0	268,362
							1.0	268,362
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,772	207,324	1.0	207,324
							1.0	207,324
4～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	1,790	209,430	1.0	209,430
							1.0	209,430
～

計		620.00	88.5	548.50		1,185,928		3,689,988
								685,116

⑨年額支払賃料	1,185,928 円　×　12ヶ月　＝　 14,231,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,231,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 711,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,519,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,689,988 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 685,116 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 330,312 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,884,946 円　　　　（　 37,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公３賃　　　　-10	1,539 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 89.1]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,848 円/㎡　月額支払賃料（　 1,772 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＨ公３賃　　　　-11	1,646 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,760
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	426,934 円	14,231,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,104,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,791,634 円　（　　　　　　 7,627 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,453,000 円（　　　　　 25,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,884,946 円
②総費用	2,791,634 円
③純収益　①－②	11,093,312 円
④建物等に帰属する純収益	9,453,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,640,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,557,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,865,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）