鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公３ -105	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
b	ＨＨ公３ -15	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、北西5m、角地		１低専高度地区1種地区計画 (50,80)
c	ＳＹ公３ -8	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
d	ＳＹ公３ -5	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＨＨ公３ -136	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,964	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	163,847	100 [ 104.0]	157,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 145,349	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,845	100 [ 105.1]	133,059		136,000
c	(　 ) 130,638	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	123,422	100 [ 86.9]	142,028		145,000
d	(　 ) 165,527	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	154,918	100 [ 107.1]	144,648		148,000
e	(　 ) 158,748	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	156,076	100 [ 103.0]	151,530		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

多摩 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地が存する地域はバス便地域であること、地区計画により共同住宅の建築が難しいこと、需要者は自己利用目的であること、収益目的の賃貸物件はほとんど観察されず、需要も見込まれないことから、収益還元法は適用することが困難であり、収益還元法を適用しないことが妥当であると判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
多摩 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -19

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

印

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市桜ケ丘３丁目３３番８				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）都立公(普通) 高度地区1種地区計画等
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位：北　　５
ｍ市道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南西方

2.0km

法令

規制

１低専
(40,80)
都立公(普通)
高度地区1種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅よりバス便利用地域で、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間
、現況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩市内の京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅よりバス便を要し、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。同
一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する一次取得者が大半を占める。市場における中心価
格帯は、２００㎡程度の土地で３０００万円程度、新築戸建住宅で４０００万円～４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、一部一棟貸しの住宅も見受けられるが、大半は自己使用目的での
取引である。また、収益物件については地区計画による制約及び利便性が劣ることに起因し、当該地域では殆ど見受け
られない。したがって、収益還元法は適用せず、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏ま
え、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[105.0]

100
[166.4]

[102.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により、先
行きの不透明感が否めず、今後の取引価格の
推移には注視する必要がある。

最寄駅よりバス便利用の起伏があるエリアで
あり、特筆すべき地域要因はなく、地価も下
落基調にある。

西側幅員５．０ｍ市道に面し、日照・通風等
の居住環境がやや優る。その他の特段の変動
要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公３ -105	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
b	ＨＨ公３ -14	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画 (40,80)
c	ＨＨ公３ -136	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画 (40,80)
d	ＨＨ公３ -131	多摩市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,964	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	163,847	100 [ 112.8]	145,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 185,573	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	175,322	100 [ 110.2]	159,094		162,000
c	(　 ) 158,748	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	156,076	100 [ 100.0]	156,076		159,000
d	(　 ) 171,809	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	188,064	100 [ 114.4]	164,392		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.9
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

多摩 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地区計画（住宅地区Ａ）により、実質的に戸建住宅以外の建築が困難であり、合理的な賃貸用不動産の想定ができないため、収益還元法については非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ