別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 多摩 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -17 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳 印  TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市永山６丁目５番１２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 京王永山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 「永山５・６丁目住宅地区」 地区計画 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 京王永山駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変化が見られないため当面は現状のまま推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩市を中心に京王相模原線、小田急多摩線及び京王線沿線の各駅を最寄り駅とする住宅地域である。 主たる需要者は、自己利用目的の地縁性を有する居住者が中心で、一次取得者のほか買い替え層も見受けられる。京王 永山駅からやや駅距離を有するものの区画整然とした住宅地域であり需要は堅調である。土地は約２００㎡程度で３， ０００万円程度、新築戸建住宅で４，５００万円程度が需要の中心であるが、総額は抑え気味の傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、バス便地域であり、公法上は第１種低層住居専用地域に指定され、地区計画による制限も受けることから 、利用形態の中心は中規模の一般住宅である。地域的に収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、取引は自用目 的が中心であることから収益還元法の適用は見送った。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討を 踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [105.0] 100 [178.8] [104.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により国内 経済の先行きは不透明であり、また、実需の 不動産取引の推移動向に留意が必要である。 中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％