別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 多摩 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -15 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀 印  TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市鶴牧５丁目３３番１０ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 唐木田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 唐木田駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多く、駅から概ね徒歩圏内の比較的平坦な住宅地域であるが、需要者は利便性及び 総額等の観点等から物件を選別しており、地価は弱含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線等沿線駅を最寄りとする多摩市及び隣接市のうち、比較的街区が整 然とした居住環境が良好な住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的の圏内居住者のほか、居住環境等を評価する 中高所得者層等の転入者も見られる。総額が張るため、取引の個別性を反映し、取引価格水準にはやや幅が認められる 。市場の中心的価格帯は土地で３０００～４０００万円台程度、新築戸建住宅で５０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画や周辺の利用状況等を踏まえ、投資需要及び貸家需要が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。駅の 性格や接近性、地勢等の土地の個別性により、取引事例水準には幅があり、街区が整然とした住宅地の事例の分析を広 く行なって得た市場動向等を踏まえ、比準価格を求めた。快適性を重視する自己利用目的取引が主体の住宅地で、類似 取引事例から求めた、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、上記鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [105.0] 100 [137.3] [104.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気は厳しい状態にあり、不 動産市場への影響が懸念されるが、収益性が 高い、利便性が良い土地又は平坦地への需要 は相応にある。 中規模一般住宅が、建ち並ぶ住宅地域で、特 別な地域要因の変動はないが、総額等の観点 から、需要者が物件を選別する動向に留意す べきである。 道路方位は南西で、中規模一般住宅が多い閑 静な住宅地に存し、相応の市場競争力を有す る。個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％