別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 武蔵村山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市本町１丁目６番３ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ街道沿いの路線商 業地域 北東8.5m都道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ都道 交通 施設 武蔵砂川駅北方 3.6km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動要因はないが、繁華性の低い商業地域であり、今後は徐々に住居系での利用が増加してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵村山市及び多摩地域の周辺市町に所在する近隣商業地域及び路線商業地域である。主な需要者は地 域に地縁的選好性を有する個人事業者等である。本地域は青梅街道沿いに銀行や小規模店舗が見られる旧来型の商業地 域であるが、繁華性は高くないため商業地需要は限定的である。更にコロナ禍による収益性の低下等も加わって、地価 は若干の下落基調で推移している。なお、取引される土地の規模は様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な 価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合が大半であり、 地価に見合う賃料の形成が十分でないため、収益価格と地価の関連性はやや低い。以上により、比準価格を標準とし、 収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [130.3] [100.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による収益性の減退により、当市に おける商業地の地価も総じて軟調傾向である 。 地域要因について、特段の変動要因はないが 、一般的要因の影響で、昨年前半を中心に、 地価は若干の下落傾向を示した。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％