別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 武蔵村山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -16 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市神明３丁目１１６番２外 ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北5m市道 水道、下水 上北台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 上北台駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西武拝島線各駅よりバス便利用の武蔵村山市内及び隣接市の住宅地域であると判断した。物件の 総額が取引の指標となる地域であり、新築戸建住宅で２，５００万円前後、中古戸建住宅で１，５００万円から２，０ ００万円前後である。主な需要者は、武蔵村山市に地縁的な選好性を有する者や子育て世代を中心とした一次取得者層 である。武蔵村山市郊外部の住宅地であるため引き合いは弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例 より求められており、実証的な価格である。対象標準地の存する地域は、徒歩圏外の住宅地域で、賃貸経営は経済合理 性に反する。従って、収益的な利用を行うことが困難であることから収益還元法手の適用は行わない。以上より、市場 の特性を踏まえ、比準価格を標準に代表標準地からの検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の停滞が、給与所得 者の可処分所得を減少させ住宅市場に大きな マイナスとなる可能性がある。 木造二階建の戸建住宅を中心とした住宅地域 であり、今後も現状のまま推移するものと考 えられる。地域内に特段の地域要因の変化は ない。 標準的な画地として、特段の変化要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％