別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 武蔵村山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　西埜　孝 印  TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市学園４丁目１５番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか空 地も見られる住宅地 域 東6m私道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 私道 交通 施設 武蔵砂川駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が連坦する地域であり、南側背後地も農地が残存するが、生産緑地が過半を占め開発等特別 な動きは認められない、今後当分の間現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西武拝島線・多摩都市モノレール各駅からバス便利用の武蔵村山市及び隣接市の住宅地域である。主 たる需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層である。近隣地域及びその周辺には、生産緑地を含む農地・空地が 未だ残存するが、これまでの小規模開発の進展で、宅地としての熟成度が向上しており、安定的な需要が見られる。コ ロナ禍の影響により需給も一服感が漂うが、新築戸建物件の取引は、２，５００万円前後で以前とあまり変化はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした地域で、賃貸中の共同住宅は絶対数が少なく、価格決定の過程で収益性の影響は弱いため収益 価格は非適用とした。居住の快適性や利便性が重視され、自己使用目的の宅地取引を中心に地価が形成され、それが需 給当事者の指標ともなる地域であり、比準価格の規範性は高い。本件においては比較対象としてふさわしい取引事例が 複数採用され、信頼性も充分満たされている。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を経て決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [114.6] [102.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍に起因する事業所得・給与の減少 等による全般的景気後退の影響で、消費は低 迷。不動産需要も減退、未だ以前の水準には 戻っていない。 　戸建住宅が連坦しており、安定的な土地利 用形態であり、特段の変動要因はないが、一 般的要因の影響により、需給はやや弱含みで ある。 　特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％