別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 武蔵村山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市学園１丁目８８番１２ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 武蔵砂川 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 武蔵砂川駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周辺には畑が残るが、近年は周辺地域において複数の宅地開発が行われ、住宅地域への転換が進んで いる。よって、本近隣地域についても、戸建住宅地域としての成熟度が徐々に増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵村山市内の西武拝島線各駅からバス便利用の住宅地域であり、需要者は武蔵村山市及び隣接市町に 在住する一次取得者が中心である。対象標準地が所在する「学園」地区は、近年の積極的な住宅地開発により、戸建住 宅地域としての成熟度を高めており、総じて居住環境の改善が認められる。但し、コロナ禍の影響により、地価は昨年 前半を中心にやや下落傾向がみられた。なお、中心価格帯は新築戸建住宅で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されて おり、収益性との関連性は非常に低い。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似 地域に存する取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、当該比準価格を標準と し、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [122.3] [101.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の著しい停滞、エン ドユーザーの所得環境の悪化等により、当市 の地価も軟調傾向がみられた。 地域要因について、特段の変動要因はないが 、一般的要因の影響で、昨年前半を中心に、 地価は若干の下落傾向を示した。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％