別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 武蔵村山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　西埜　孝 印  TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市岸１丁目３５番２ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道、下水 西武立川 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 西武立川駅　北方 5.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体として、地主により建設された共同住宅も混在する安定した地域であり、当分このバランスを保 って推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西武立川・箱根ケ崎駅外西武拝島線・八高線各駅からバス便利用の武蔵村山市及び隣接市町の住宅地 域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する一次取得層である。近隣地域は最寄駅からかなり遠く、交通利便性 に劣り、武蔵村山市内においても相対的に需要は弱い。新築戸建物件の取引は、２，０００万円台前半が中心価格帯で ある。昨年の新型コロナ感染症に起因する需給の停滞により、地価は弱含み傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅主体の地域で居住の快適性・利便性に重点が置かれ、主として自己使用目的の宅地取引を中心に地価が形成 され、それが需給当事者の指標ともなる地域であり、比準価格の規範性は高い。付近に賃貸中の共同住宅も見られるが 、投資採算性が良好とは言えず、価格決定過程で収益性の影響は弱く収益価格は非適用とした。本件においては、比較 対象としてふさわしい取引事例が複数採用されている比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [121.4] [104.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍に起因する事業所得・給与の減少 等による全般的景気後退の影響で、消費は低 迷。不動産需要も減退、未だ以前の水準には 戻っていない。 　近年、小規模な開発が散発的に行われてい るが、特段の変動要因はない。大規模店舗に も近いが、一般的要因の影響により、需給は 弱含みである。 　特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％