鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＩＳ公３ -8	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
b	ＥＺＲ公３ -19	東村山市		更地	（　）	不整形	南西20m都道、南東3.5m、北西2.7m、三方路		準住居高度地区2種 (73,171)
c	ＭＩＳ公３ -30	東久留米市		更地	（　）	不整形	南東16m市道、北西6m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	ＭＩＳ公３ -6	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＴＵＴ公３ -3	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,669	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,429	100 [ 103.0]	199,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 204,142	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	220,562	100 [ 101.9]	216,449		214,000
c	(　 ) 156,732	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	198,103	100 [ 94.5]	209,633		208,000
d	(　 ) 230,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	254,906	100 [ 118.8]	214,567		212,000
e	(　 ) 269,932	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	266,190	100 [ 126.0]	211,262		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,882,035	2,777,780	9,104,255	5,644,400	3,459,855	（　0.9745） 3,371,629	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,296,283 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	66 ％	200 ％	174 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型の店舗として一括貸しすることを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,570	1,028,000	4.0	4,112,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,028,000		4,112,000
								0

⑨年額支払賃料	1,028,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,336,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 493,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,842,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,112,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,882,035 円　　　　（　 17,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公３賃貸　　　　-20	2,620 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,579 円/㎡　月額支払賃料（　 2,570 円/㎡）　基準階 F B
b	ＴＯＭ公３賃貸　　　　-13	2,587 ( 2,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,464
c	ＭＡＲ公３賃貸　　　　-25	2,992 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,602

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	370,080 円	12,336,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,072,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,600 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,777,780 円　（　　　　　　 4,202 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,644,400 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,882,035 円
②総費用	2,777,780 円
③純収益　①－②	9,104,255 円
④建物等に帰属する純収益	5,644,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,459,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,371,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,296,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
東久留米 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 5-4

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　比留間　康昌

印

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市中央町５丁目４５８番９｢中央町５－１３－２８｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (66,174)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、共同住宅等が見られる都道沿いの商業地域	西16m都道	水道、ガス、下水	東久留米 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東久留米駅南西方

2.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北多摩地区の街路条件に優れた商業地域である。需要者の中心は、店舗、営業所、事業所等を自ら営む法
人及び不動産開発業者である。商業系は供給が限定的で、地縁的選好性も強いので、通常は希少性の観点から相応の需
要が確認できる。しかし、近時、新型コロナウィルス感染症により飲食店舗の業績悪化が顕著であるので、需要が細く
なり、やや停滞気味である。中心価格帯は総額の把握は困難であるが、土地で１㎡当たり２０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は小金井街道沿いの路線商業地域である。各試算価格を求める際に使用した取引事例、賃貸事例は、いずれ
も規範性の高い事例であるので、資料の相対的信頼性の程度は同等であると判断した。路線商業地域の場合は、実際の
売買事例に基づく比準価格のみならず、投資採算性に着目した収益価格も参考になる。よって、比準価格を標準に、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 218,000 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[ 99.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東久留米市の総人口はほぼ横這い、生産年齢
人口は減少傾向、老年人口は増加傾向で推移
。地価は新型コロナウィルス感染症の影響に
より弱含み傾向。

小金井街道沿いの路線商業地域に位置してお
り、新型コロナウィルス感染症による商業系
店舗（特に飲食系）の業況低迷により、価格
は弱含みで推移。

代替・競争関係にある他の不動産との比較に
おける優劣はなく標準的で、競争力の程度も
変動していない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＩＳ公３ -6	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＭＩＳ公３ -8	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
c	ＥＺＲ公３ -19	東村山市		更地	（　）	不整形	南西20m都道、南東3.5m、北西2.7m、三方路		準住居高度地区2種 (73,171)
d	ＳＡＫ公３ -9	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	254,906	100 [ 120.7]	211,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 206,669	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,429	100 [ 102.0]	201,401		199,000
c	(　 ) 204,142	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	220,562	100 [ 103.0]	214,138		212,000
d	(　 ) 181,493	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	200,046	100 [ 104.7]	191,066		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在するので、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,956,781	2,787,716	9,169,065	5,644,400	3,524,665	（　0.9745） 3,434,786	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	74,669,261 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	66 ％	200 ％	174 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,639	1,055,600	5.0	5,278,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,055,600		5,278,000
								0

⑨年額支払賃料	1,055,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,667,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,667,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,907,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,278,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,956,781 円　　　　（　 18,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＩＲ公３賃貸　　　　-30	2,279 ( 2,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,477	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 F B
b	ＨＩＲ公３賃貸　　　　-32	2,096 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,740
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	380,016 円	12,667,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,072,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,600 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,787,716 円　（　　　　　　 4,217 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,644,400 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,956,781 円
②総費用	2,787,716 円
③純収益　①－②	9,169,065 円
④建物等に帰属する純収益	5,644,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,524,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,434,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,669,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）