別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月14日　提出
東久留米 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大 印  TEL.
鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市本町３丁目８番１外
｢本町３－８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、中高層マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東16m都道、北東側道 水道、ガス、下水 東久留米

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 東久留米駅南西方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場から続く街路沿いに、店舗、公共機関等が存する商業地域であり、周囲には大規模店舗も存する。価格
形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東久留米市及び周辺市の鉄道各沿線の駅徒歩圏内の商業地域である。主たる需要者として、自用目的の
企業、店舗事務所、共同住宅等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家もしくはマンション開発業者等が想定され
る。駅徒歩圏内の商業地、マンション適地は供給が少なく、取引件数は少ない。その希少性の高さから、需要者やテナ
ントに対し訴求力が高いものの、感染症の影響等による厳しい景況感等を反映して、地価水準はやや下落基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、駅徒歩圏内の店舗、公共機関等が存する繁華性が普通程度の商業地域に所在する。希少性の高い商業地の取
引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益
価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.4]		 [106.0]
100		 347,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、感染症の影響により、依然として厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きがみられ
る。東久留米市の人口はおおむね横ばい傾向
で推移している。

地域要因に特段の変動はない。駅から徒歩圏
の商業地域で、周囲には大規模店舗も存する
。厳しい景況感等を反映して、地価はやや下
落基調である。

個別的要因に特段の変動はない。店舗・共同
住宅等用地としては標準的な画地で、市場競
争力は普通程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＩ公３

-20		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.3m都道、
北西7.5m、
角地
商業

(100,400)
b ＳＡＩ公３

-21		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＴＯＭ公３

-19		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
d ＴＯＭ公３

-11		 東久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北3.3m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
384,785  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,721 		 100
[ 106.8]
345,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
325,845  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,609 		 100
[  92.0]
349,575 
371,000 
c (　           ) 
368,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
365,424 		 100
[ 107.6]
339,613 
360,000 
d (　           ) 
303,045  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
296,744 		 100
[  90.5]
327,894 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    361,000 円／㎡]  



東久留米 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,929,516 
12,435,514 
49,494,002 
38,896,000 
10,598,002 		 （　0.9512）
10,080,820 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    219,148,261 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 483.90 ＲＣ5 2,415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   980 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、上層階は専有面積４６㎡～５８㎡程度のファミリータイプ等を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 ５階建店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
483.90 
87.2 
422.10 
3,480 
1,468,908 		 6.0  8,813,448 
1.0  1,468,908 

 2～ 2		 店舗
479.40 
96.8 
464.20 
2,420 
1,123,364 		 5.0  5,616,820 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,100 
870,660 		 1.0  870,660 
1.0  870,660 

 4～ 4		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,100 
870,660 		 1.0  870,660 
1.0  870,660 

 5～ 5		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,150 
891,390 		 1.0  891,390 
1.0  891,390 

計
2,415.00 
88.2 
2,130.10 

5,224,982 		 17,062,978 
4,101,618 
⑨年額支払賃料      5,224,982 円　×　12ヶ月　＝　      62,699,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,130.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,699,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,181,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,442,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,062,978 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,101,618 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,324,823 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,929,516 円　　　　（　        63,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公３賃貸
　　　　-9		 2,924  
(   2,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＩＴ公３賃貸
　　　　-13		 3,722  
(   3,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
3,957 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東久留米 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,432,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,908,714 円  　　　       63,623,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,260,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,690,400 円  　　　　    572,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,435,514 円　（　　　　　　        12,689 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 572,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,415.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,896,000 円  
（　　　　　        39,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,929,516 円      
②総費用 12,435,514 円      
③純収益　①－② 49,494,002 円      
④建物等に帰属する純収益 38,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,598,002 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,080,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,148,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
東久留米 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東久留米 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　富岡　次郎 印  TEL.
鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東久留米市本町３丁目８番１外
｢本町３－８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、中高層マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東16m都道、北東側道 水道、ガス、下水 東久留米

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 東久留米駅南西方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所向側、周囲には大規模店舗も存する駅前広場に通じるまろにえ富士見通り沿いの商業地域。格別な変動要
因もないことから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東久留米市及びその周辺市のうち西武線沿線の商業地域がその中心で、特に駅徒歩圏内の商業地
域については価格牽連性が強い。需要者は、地場の法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や
投資法人、マンション開発業者など挙げられる。不動産市況について見るに、超低金利をベースにした良好な資金調達
環境も手伝って需要は堅調なものとなっていたが、新型コロナ感染症の影響により地価は下落基調となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も多く見られ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなる為、実証性
の高い比準価格を中心としつつも、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.4]		 [106.0]
100		 347,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナ感染症の影響により厳しい
状況にある。新常態に向けての新たな不動産
需要は存するものの、地価は下落基調となっ
ている。

駅周辺における開発適地の供給は少なく稀少
性は高いが、一般的要因の影響により地価は
下落基調となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東久留米 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＭ公３

-11		 東久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北3.3m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b ＳＡＩ公３

-20		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.3m都道、
北西7.5m、
角地
商業

(100,400)
c ＳＡＩ公３

-22		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m私道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＳＡＩ公３

-36		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,045  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
296,744 		 100
[  87.5]
339,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
384,785  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
368,721 		 100
[  99.4]
370,947 
393,000 
c (　           ) 
273,780  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
272,685 		 100
[  84.6]
322,323 
342,000 
d (　           ) 
415,597  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
413,519 		 100
[ 118.0]
350,440 
371,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



東久留米 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,582,663 
12,306,762 
51,275,901 
38,080,000 
13,195,901 		 （　0.9512）
12,551,941 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    272,868,283 円　　　　（　    278,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東久留米 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 483.90 ＲＣ5 2,415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   980 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、上層階については専有面積４６㎡程度のファミリータイプの住戸を主体とした住宅を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 建物の構造・規模等により判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
483.90 
87.2 
422.10 
3,500 
1,477,350 		 6.0  8,864,100 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
479.40 
96.8 
464.20 
2,750 
1,276,550 		 4.0  5,106,200 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,100 
870,660 		 1.0  870,660 
1.0  870,660 

 4～ 4		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,100 
870,660 		 1.0  870,660 
1.0  870,660 

 5～ 5		 住宅
483.90 
85.7 
414.60 
2,200 
912,120 		 1.0  912,120 
1.0  912,120 

計
2,415.00 
88.2 
2,130.10 

5,407,340 		 16,623,740 
2,653,440 
⑨年額支払賃料      5,407,340 円　×　12ヶ月　＝　      64,888,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,130.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,888,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,244,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,567,676 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,623,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,653,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         857,061 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,582,663 円　　　　（　        64,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＩＳ公３賃貸
　　　　-23		 3,631  
(   3,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,517 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＩＴ公３賃貸
　　　　-11		 3,064  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
3,648 
c ＴＯＭ公３賃貸
　　　　-12		 3,130  
(   2,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,130 
東久留米 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,360,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,974,362 円  　　　       65,812,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,260,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,592,000 円  　　　　    560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       560,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       560,000 円  　　　　    560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,306,762 円　（　　　　　　        12,558 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   2,415.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,080,000 円  
（　　　　　        38,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,582,663 円      
②総費用 12,306,762 円      
③純収益　①－② 51,275,901 円      
④建物等に帰属する純収益 38,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,195,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,551,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    272,868,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     278,000 円／㎡）