鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ公３ -3	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＫＡ公３ -22	東久留米市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公３ -3	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＯＭ公３ -12	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＴＯＭ公３ -39	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4.5m、角地		準工高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,880	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	216,909	100 [ 105.6]	205,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 188,732	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	184,291	100 [ 96.0]	191,970		202,000
c	(　 ) 153,879	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	146,629	100 [ 91.7]	159,901		168,000
d	(　 ) 171,821	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,618	100 [ 105.1]	162,339		170,000
e	(　 ) 187,135	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	173,681	100 [ 98.4]	176,505		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

東久留米 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,305,822	932,205	3,373,617	2,939,970	433,647	（　0.9745） 422,589	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,186,717 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	15.4 m x 10.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建のファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約４０㎡程度）

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	97.0	77.60	1,760	136,576	1.0	136,576
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	97.0	77.60	1,790	138,904	1.0	138,904
							0.0	0
3～ 3	住宅	60.00	97.0	58.20	1,820	105,924	1.0	105,924
							0.0	0
～

～

計		220.00	97.0	213.40		381,404		381,404
								0

⑨年額支払賃料	381,404 円　×　12ヶ月　＝　 4,576,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,576,848 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,302,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,404 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,305,822 円　　　　（　 29,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＣＨ公３賃貸　　　　-15	1,947 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＣＨ公３賃貸　　　　-16	1,541 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,558
c	ＨＡＮ公３賃貸　　　　-24	1,906 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,925

東久留米 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,800 円	45,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	137,305 円	4,576,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 932,205 円　（　　　　　　 6,385 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,939,970 円（　　　　　 20,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,305,822 円
②総費用	932,205 円
③純収益　①－②	3,373,617 円
④建物等に帰属する純収益	2,939,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,186,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
東久留米 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -3

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　松岡　利喜雄

印

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市八幡町２丁目１６３番１７				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1.5:1	空地	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	東久留米 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

東久留米駅　南西方

2.2km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は認められず、今後も一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域として推移するもの
と予測される。地価水準は新型コロナウイルス感染症の影響によりやや下落基調で推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市内で西武池袋線及び西武新宿線沿線の駅から距離のある住宅地域である。需要者は同一需給
圏内に居住する一次取得者層が中心となっている。当地域は最寄駅から距離があり、新型コロナウイルス感染症の影響
も受けて地価はやや下落傾向で推移している。需要者の中心となる価格帯は、土地は坪当たり６０万円～６５万円、新
築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺はアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、高い収益
性は期待できず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は自用の居住目的で取引される市場の特性に合致して
おり、市場における実証的な価格として説得力が高いといえる。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用
し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東久留米 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[102.0]

100
[104.9]

[105.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は、概ね横ばい傾向で推移しており、新
型コロナウイルス感染症の影響を受けて地価
はやや下落基調となっている。

東久留米市西部の最寄駅から離れた住宅地域
で、地域要因の変動は見られないが、一般的
要因の影響を受けて、地価はやや下落傾向で
推移している。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＢ公３ -10	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＴＯＢ公３ -9	東久留米市		更地	（　）	長方形	南西5m道路、中間画地		２中専高度地区2種 (64,165)
c	ＯＫＡ公３ -25	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＯＫＡ公３ -3	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,364	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,499	100 [ 105.6]	204,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 201,251	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	192,156	100 [ 107.7]	178,418		187,000
c	(　 ) 195,543	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	187,082	100 [ 103.9]	180,060		189,000
d	(　 ) 211,880	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	216,909	100 [ 105.6]	205,406		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

東久留米 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,347,999	933,550	3,414,449	2,939,970	474,479	（　0.9745） 462,380	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,051,739 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	15.4 m x 10.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	98.0	78.40	1,750	137,200	1.0	137,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	98.0	78.40	1,790	140,336	1.0	140,336
							0.0	0
3～ 3	住宅	60.00	98.0	58.80	1,830	107,604	1.0	107,604
							0.0	0
～

～

計		220.00	98.0	215.60		385,140		385,140
								0

⑨年額支払賃料	385,140 円　×　12ヶ月　＝　 4,621,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,621,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,301 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,344,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,140 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,347,999 円　　　　（　 29,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公３賃貸　　　　-16	1,506 ( 1,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公３賃貸　　　　-17	1,947 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 98.0]	1,823
c	ＭＡＲ公３賃貸　　　　-18	1,664 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,849

東久留米 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,800 円	45,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,650 円	4,621,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 933,550 円　（　　　　　　 6,394 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,939,970 円（　　　　　 20,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,347,999 円
②総費用	933,550 円
③純収益　①－②	3,414,449 円
④建物等に帰属する純収益	2,939,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	462,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,051,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）