鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

清瀬 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公３ -6	清瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＳＡＩ公３ -38	清瀬市		建付地	（　）	不整形	北4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＳＡＩ公３ -40	清瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	ＫＩＴ公３ -1	清瀬市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＫＩＴ公３ -18	清瀬市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,221	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,398	100 [ 100.0]	184,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 166,575	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	174,816	100 [ 99.9]	174,991		178,000
c	(　 ) 174,022	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	157,599	100 [ 89.8]	175,500		179,000
d	(　 ) 177,534	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	178,253	100 [ 87.8]	203,022		207,000
e	(　 ) 185,335	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	192,285	100 [ 100.0]	192,285		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

清瀬 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,070,415	399,679	1,670,736	1,233,540	437,196	（　0.9721） 424,998	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,239,087 円　　　　（　 81,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	113 ㎡	9.5 m x 11.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（専有面積５０㎡程度）の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	54.00	98.0	52.92	1,630	86,260	1.0	86,260
							1.0	86,260
2～ 2	居宅	54.00	98.0	52.92	1,660	87,847	1.0	87,847
							1.0	87,847
～

～

～

計		108.00	98.0	105.84		174,107		174,107
								174,107

⑨年額支払賃料	174,107 円　×　12ヶ月　＝　 2,089,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,089,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,984,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,107 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,107 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,070,415 円　　　　（　 18,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公３賃貸　　　　-8	1,815 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,732 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＵＲ公３賃貸　　　　-14	1,749 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732
c	ＫＵＲ公３賃貸　　　　-15	1,536 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,601

清瀬 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,800 円	17,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	62,679 円	2,089,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,800 円	17,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,679 円　（　　　　　　 3,537 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,233,540 円（　　　　　 10,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,070,415 円
②総費用	399,679 円
③純収益　①－②	1,670,736 円
④建物等に帰属する純収益	1,233,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	437,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	424,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,239,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
清瀬 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清瀬 -14

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　斉藤　直行

印

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清瀬市中里１丁目７２１番３３				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	清瀬 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

清瀬駅北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動は見当たらないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね清瀬市、東村山市、東久留米市の西武池袋線沿線に存する住宅地域と判定される。需要者は、同３
市内の居住者を中心とした、東京郊外の利便性及び快適性を求める一次取得者層が主体である。駅徒歩圏内の住宅地域
に存し、地価水準に比して交通利便性や居住環境も比較的良好であるため、一定の需要が認められる。新築戸建住宅の
相場は、土地１２０㎡、建物１００㎡前後であれば、総額３，０００万円台が需要の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する近隣地域は戸建住宅地域であり、こうした地域においては、需要者は収益性よりも居住の快適性を
重視して取引意思を決定する傾向があることから、収益価格が比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よっ
て、本件においては、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　清瀬 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 280,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[104.0]

100
[143.8]

[102.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は、新型コロナウィルス感染症の
影響により、これまでの安定的推移から弱含
みへと反転しており、特に商業系用途の低迷
が認められる。

駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に
変動はみられないが、一般的要因の動向を反
映し、地価はやや下落している。

地域におけるほぼ標準的な画地であり、市場
競争力は普通程度で、変動も認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

清瀬 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公３ -6	清瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＫＩＴ公３ -17	清瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＯＫＡ公３ -27	清瀬市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＳＡＩ公３ -25	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,221	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,398	100 [ 99.0]	186,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 182,269	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,175	100 [ 98.0]	184,872		189,000
c	(　 ) 222,119	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	219,260	100 [ 117.3]	186,922		191,000
d	(　 ) 183,181	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,631	100 [ 98.0]	186,358		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

清瀬 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,108,171	407,222	1,700,949	1,261,260	439,689	（　0.9721） 427,422	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,291,783 円　　　　（　 82,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	113 ㎡	9.5 m x 11.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５２㎡程度の賃貸共同住宅を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	98.0	52.92	1,660	87,847	1.0	87,847
							1.0	87,847
2～ 2	住宅	54.00	98.0	52.92	1,690	89,435	1.0	89,435
							1.0	89,435
～

～

～

計		108.00	98.0	105.84		177,282		177,282
								177,282

⑨年額支払賃料	177,282 円　×　12ヶ月　＝　 2,127,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,127,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,021,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	177,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 85,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,108,171 円　　　　（　 18,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公３賃貸　　　　-8	1,815 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公３賃貸　　　　-3	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	1,748
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清瀬 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	18,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	63,822 円	2,127,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,100 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 407,222 円　（　　　　　　 3,604 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,261,260 円（　　　　　 11,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,108,171 円
②総費用	407,222 円
③純収益　①－②	1,700,949 円
④建物等に帰属する純収益	1,261,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,291,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,200 円／㎡）