別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 清瀬 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清瀬 -10 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清瀬市中清戸４丁目９３１番２３ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か農地も多い住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 清瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 清瀬駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅のほか周囲には農地も多くみられ、行き止まりの街路に接面する住宅地域であり、価格形成に影 響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市の西武線、ＪＲ線各沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都心も しくは周辺エリアへの通勤者が主である。最寄駅からやや距離があり利便性は劣るものの、東京郊外の住宅地として一 定の需要が見込める地域である。感染症の影響等による厳しい景況感等を反映して、地価水準はやや下落基調となって いる。土地の需要の中心となる価格帯は、１２０㎡程度で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、第一種低層住居専用地域に存し、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。比準価格は規範性 の高い取引事例から試算されており実証的である。対象地が、賃貸住宅の需要が極めて乏しいと判断される地域に存し 、かつ、画地条件も市場性ある賃貸住宅の敷地に適しないと判断されたため、収益還元法は適用していない。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性が反映された比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清瀬 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [105.0] [101.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、感染症の影響により、依然として厳 しい状況にあるが、持ち直しの動きがみられ る。清瀬市の人口はおおむね横ばい傾向で推 移している。 周囲に農地も多い住宅地域であり、地域要因 に特段の変動はない。駅への接近性にやや劣 り、厳しい景況感等を反映して、地価はやや 下落基調である。 方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的 な画地であり、市場競争力は普通である。個 別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％