鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公３ -36	国立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＴＯＭ公３ -11	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北3.3m、角地		商業地区計画等 (100,360)
c	ＳＡＩ公３ -22	清瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＴＯＭ公３ -19	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
e	ＵＣＨ公３ -9	小平市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,519	100 [ 130.8]	316,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 303,045	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,744	100 [ 99.7]	297,637		298,000
c	(　 ) 273,780	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	272,685	100 [ 93.0]	293,210		293,000
d	(　 ) 368,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,424	100 [ 114.5]	319,148		319,000
e	(　 ) 200,421	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,419	100 [ 85.6]	232,966		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

東大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,414,533	953,423	4,461,110	2,959,200	1,501,910	（　0.9745） 1,463,611	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	31,817,630 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.88	Ｓ3	204.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高25m	90 ％	300 ％	300 ％	130 ㎡	8.9 m x 15.1 m	前面道路：都道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階住宅（１Ｋ、約３５㎡／戸）の店舗兼共同住宅。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

ＰＳ、ＭＢ等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.70	97.0	61.79	2,600	160,654	6.0	963,924
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.56	97.0	68.44	2,152	147,283	1.0	147,283
							1.0	147,283
3～ 3	住宅	70.56	97.0	68.44	2,170	148,515	1.0	148,515
							1.0	148,515
～

～

計		204.82	97.0	198.67		456,452		1,259,722
								295,798

⑨年額支払賃料	456,452 円　×　12ヶ月　＝　 5,477,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,477,424 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,258,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,259,722 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,798 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,414,533 円　　　　（　 41,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＩＳ公３賃貸　　　　-9	1,932 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [103.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,245 円/㎡　月額支払賃料（　 2,152 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＩＳ公３賃貸　　　　-10	1,634 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [ 93.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,200 円	43,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	164,323 円	5,477,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,500 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,423 円　（　　　　　　 7,334 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 204.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,959,200 円（　　　　　 22,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,414,533 円
②総費用	953,423 円
③純収益　①－②	4,461,110 円
④建物等に帰属する純収益	2,959,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,501,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,463,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,817,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
東大和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 5-1

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　岡田　章義

印

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市南街５丁目９５番６				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高25m (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域	東20.5m都道	水道、ガス、下水	東大和市 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０．５ｍ都道

交通

施設

東大和市駅北方

270m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東大和市及びその周辺市の幹線道路路沿い及び駅周辺の商業的地域である。主たる需要者は、
地縁を有する地元企業や個人事業者と面大地であれば店舗付マンション等の建設を図る不動産業者が中心である。一般
的要因の影響を受けて地価もやや下落傾向にある。東大和市駅に近い青梅街道沿いの住商混在地域で、需要の中心価格
帯は１㎡当たり２０万円台の後半であるが、取引件数は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、
収益性に着目して求めた理論的な価格であり、想定要素を含みやや流動的な側面を有するが、商業地域においては斟酌
すべき価格である。本件では実証的な比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 443,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[151.4]

[100.0]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、厳しい状況にあり、感染症拡大による
下振れリスクに注意が必要である。

都道沿いの近隣商業地域であるが、商業背後
地は限定的である。地価は、一般的要因等の
影響を受け、下落傾向にある。

標準的な画地であり、代替、競争関係にある
他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に
ついて、特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＫＩ公３ -6	東大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西11.5m市道、北東4m、角地		近商高度2種最高17m (100,200)
b	ＴＯＭ公３ -11	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北3.3m、角地		商業地区計画等 (100,360)
c	ＴＯＭ公３ -19	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
d	ＳＡＩ公３ -20	清瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.3m都道、北西7.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,365	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	213,343	100 [ 69.9]	305,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 303,045	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,744	100 [ 98.3]	301,876		302,000
c	(　 ) 368,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,424	100 [ 114.6]	318,869		319,000
d	(　 ) 384,785	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	368,721	100 [ 123.1]	299,530		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

東大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,154,592	903,017	4,251,575	2,753,700	1,497,875	（　0.9745） 1,459,679	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	31,732,152 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	89.88	Ｓ3	195.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高25m	90 ％	300 ％	300 ％	130 ㎡	8.9 m x 15.1 m	前面道路：都道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：住宅１Ｋ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物における標準的なものを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	53.90	100.0	53.90	2,500	134,750	6.0	808,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.56	100.0	70.56	2,200	155,232	2.0	310,464
							1.0	155,232
3～ 3	住宅	70.56	100.0	70.56	2,300	162,288	2.0	324,576
							1.0	162,288
～

～

計		195.02	100.0	195.02		452,270		1,443,540
								317,520

⑨年額支払賃料	452,270 円　×　12ヶ月　＝　 5,427,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,427,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,993,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,443,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,154,592 円　　　　（　 39,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＺＲ公３賃貸　　　　-22	1,724 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公３賃貸　　　　-34	2,263 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,382
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	40,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,817 円	5,427,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,600 円	40,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 903,017 円　（　　　　　　 6,946 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 195.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,753,700 円（　　　　　 21,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,154,592 円
②総費用	903,017 円
③純収益　①－②	4,251,575 円
④建物等に帰属する純収益	2,753,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,497,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,459,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,732,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）