別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月11日　提出
狛江 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子 印  TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
｢中和泉１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中層店舗兼住宅が多
い都道沿いの近隣商
業地域		 北東20.5m都道 水道、ガス、下水 狛江

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．５ｍ都道 交通

施設		 狛江駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。コロナ禍による店舗需要の動向が懸念されるが
、地域要因に特段の変動はなく、概ね現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急線及び京王線沿線の狛江市、調布市、府中市のうち、幹線・準幹線道路沿いに店舗、店舗兼住宅等
がみられる地域。需要者の中心は、法人、個人事業者、投資家等である。商圏が狭く、集積度及び繁華性が低いことか
ら商業地としての需要は弱いが、供給も少なく需給は安定していたが、今後、店舗についてはコロナ禍の影響が懸念さ
れる。市場において需要の中心となる価格帯は４００～４５０千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した事例は対象地と同様、路線沿いの店舗兼共同住宅地等に存する事例で、比準価格は規範性が高いものと思われ
る。また、当該地域は繁華性がやや劣り、指定容積率が２００％と収益性も高くないことから、収益価格はやや低めに
試算された。取引市場においては、立地の希少性等も考慮して取引されるものと判断し、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    529,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[120.1]		 [100.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による経済情勢の悪化がみられるな
か、狛江市内の商業地の地価については、需
給動向を反映してやや弱含みで推移している
エリアが多い。

市内の中心商業地であるが、地域要因に特段
の変化はみられない。



規模等標準的である。個別的要因に変動はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫА０３公

-204		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東21m都道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＡＴ０３公

-5		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
南西3m、角地
近商
高度地区2種
地区計画等
(100,200)
c ＥＭ０３公

-126		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＥＭ０３公

-204		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m都道、
南6m、角地
近商
高度地区3種
(99,295)
e ＥＭ０３公

-209		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北18m国道、
東22m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
618,615  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
490,575 		 100
[  89.3]
549,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
549,000 
b (　           ) 
415,323  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
400,000 		 100
[  95.0]
421,053 
421,000 
c (　           ) 
396,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.7]
349,317 		 100
[  81.6]
428,085 
428,000 
d (　           ) 
570,145  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
538,108 		 100
[ 117.7]
457,186 
457,000 
e (　           ) 
576,271  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
595,520 		 100
[ 141.8]
419,972 
420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



狛江 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,076,524 
893,702 
4,182,822 
2,566,200 
1,616,622 		 （　0.9739）
1,574,428 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     34,987,289 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 49.15 Ｓ3 147.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     11.3 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～３階の住宅は平均専有面積５０㎡程度の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
49.15 
100.0 
49.15 
3,350 
164,653 		 4.0  658,612 
1.0  164,653 

 2～ 2		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,700 
132,705 		 1.0  132,705 
1.0  132,705 

 3～ 3		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,720 
133,688 		 1.0  133,688 
1.0  133,688 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.45 
100.0 
147.45 

431,046 		 925,005 
431,046 
⑨年額支払賃料        431,046 円　×　12ヶ月　＝　       5,172,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,172,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       310,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,862,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           925,005 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          431,046 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         205,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,076,524 円　　　　（　        50,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０３公
　　　　-43		 2,633  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,831 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０３公
　　　　-50		 2,819  
(   2,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
2,798 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狛江 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 206,902 円  　　　        5,172,552　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,300 円  　　　　     36,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         893,702 円　（　　　　　　         8,937 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,566,200 円  
（　　　　　        25,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,076,524 円      
②総費用 893,702 円      
③純収益　①－② 4,182,822 円      
④建物等に帰属する純収益 2,566,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,616,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,574,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,987,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月8日　提出
狛江 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狛江 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達 印  TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狛江市中和泉１丁目１８７３番１８
｢中和泉１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中層店舗兼住宅が多
い都道沿いの近隣商
業地域		 北東20.5m都道 水道、ガス、下水 狛江

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．５ｍ都道 交通

施設		 狛江駅北方

270m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は狛江駅周辺の近隣商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に狛江市及び周辺市における近隣商業地域であり、主な需要者は、不動産開発業者、一般事業法人、個
人事業者等である。当該地域は、狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり、周辺住民へのサービス等を指向する店
舗事務所、共同住宅の需要が高い地域である。交通接近条件が良好であるため需要は底堅いものの、店舗需要の低下の
影響により、地価はやや下落傾向を示している。土地の総額は対象標準地の地積規模で４千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格
であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗・共同住宅を新たに建築する事を想定して試算されているものの、想
定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。以上による吟味の結果、実証性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　狛江 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    529,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[120.1]		 [100.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響により地価動向は
不動産の種別・地域性によって異なる動向を
示しており、先行きに不透明感がある。


狛江駅から徒歩約３分の近隣商業地域であり
、交通接近条件も良好であるが、店舗需要が
低下しており、地価はやや下落傾向を示して
いる。

個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狛江 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０３公

-211		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南27m都道、
東4m、角地
近商
高度2種最高30m
(90,200)
b ＯＧ０３公

-210		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m都道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＯＧ０３公

-212		 狛江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(80,200)
d ＮＡ０３公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
463,118  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
450,768 		 100
[ 103.4]
435,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
436,000 
b (　           ) 
372,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,598 		 100
[  87.0]
434,021 
434,000 
c (　           ) 
276,014  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
281,810 		 100
[  65.0]
433,554 
434,000 
d (　           ) 
512,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,142 		 100
[ 122.4]
418,417 
418,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



狛江 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,997,175 
893,230 
4,103,945 
2,566,200 
1,537,745 		 （　0.9739）
1,497,610 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     33,280,222 円　　　　（　    333,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狛江 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 49.15 Ｓ3 147.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     11.3 m x    9.4 m  前面道路：都道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～３階：住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
49.15 
100.0 
49.15 
3,300 
162,195 		 4.0  648,780 
1.0  162,195 

 2～ 2		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,700 
132,705 		 1.0  132,705 
1.0  132,705 

 3～ 3		 住宅
49.15 
100.0 
49.15 
2,750 
135,163 		 1.0  135,163 
1.0  135,163 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.45 
100.0 
147.45 

430,063 		 916,648 
430,063 
⑨年額支払賃料        430,063 円　×　12ヶ月　＝　       5,160,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,160,756 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       309,645 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,851,111 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           916,648 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          430,063 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         137,448 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,997,175 円　　　　（　        49,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０３公
　　　　-49		 2,972  
(   2,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,033 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０３公
　　　　-50		 2,819  
(   2,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
2,968 
c ＯＧ賃０３公
　　　　-43		 2,633  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,772 
狛江 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 206,430 円  　　　        5,160,756　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,300 円  　　　　     36,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         893,230 円　（　　　　　　         8,932 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     147.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,566,200 円  
（　　　　　        25,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,997,175 円      
②総費用 893,230 円      
③純収益　①－② 4,103,945 円      
④建物等に帰属する純収益 2,566,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,537,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,497,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,280,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     333,000 円／㎡）