鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

狛江 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫА０３公 -207	狛江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＫА０３公 -220	狛江市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＡＴ０３公 -16	狛江市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＹＭ０３公 -5	狛江市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	ＫА０３公 -12	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 330,518	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	328,227	100 [ 116.2]	282,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 289,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	321,497	100 [ 112.0]	287,051		301,000
c	(　 ) 245,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	253,422	100 [ 98.0]	258,594		272,000
d	(　 ) 320,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	305,003	100 [ 111.1]	274,530		288,000
e	(　 ) 299,880	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	285,600	100 [ 110.0]	259,636		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

狛江 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,462,718	439,864	2,022,854	1,199,450	823,404	（　0.9706） 799,196	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,759,911 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	ＬＳ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	122 ㎡	10.6 m x 12.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの低層共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	2,250	103,500	1.0	103,500
							1.0	103,500
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	2,300	105,800	1.0	105,800
							1.0	105,800
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		209,300		209,300
								209,300

⑨年額支払賃料	209,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,511,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,511,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,360,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,462,718 円　　　　（　 20,186 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＧ賃０３公　　　　-40	1,971 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,126	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＧ賃０３公　　　　-41	2,110 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,230
c	ＯＧ賃０３公　　　　-42	2,525 ( 2,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,556

狛江 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,600 円	16,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	100,464 円	2,511,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,800 円	16,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,864 円　（　　　　　　 3,605 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,199,450 円（　　　　　 9,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,462,718 円
②総費用	439,864 円
③純収益　①－②	2,022,854 円
④建物等に帰属する純収益	1,199,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	823,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,759,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
狛江 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

狛江 -10

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　山本　宗寛

印

TEL.

鑑定評価額

35,100,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	狛江市中和泉４丁目５８０番２０｢中和泉４－７－３｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	狛江 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ　市道

交通

施設

狛江駅西方

1.4km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅からやや距離のある低層住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、京王線及び小田急線沿線で、狛江市及び調布市の低層住宅地域である。需要の中心は、同一需給
圏内に居住し、都心へ通勤する給与所得者の一次取得及び買換え需要である。最寄り駅への距離がややあるものの、居
住環境は良好であり、一定の需要が見込まれる。中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地で３，０００万円～３，５
００万円、新築戸建住宅で４，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺はアパート等も見られるが、最寄り駅からの距離もあるため、投資採算性の高い地域ではない。主な需要
者は自己使用を目的とする個人であり、生活利便性や居住の快適性を重視した価格形成がなされている。したがって、
実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　狛江 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 337,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[123.0]

[105.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も見られるものの、狛江市内
の不動産取引価格は概ね横ばいで推移してい
る。但し、先行きは不透明であり、今後の注
意が必要である。

成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の
変動は認められない。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

狛江 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ０３公 -16	狛江市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＹＭ０３公 -6	狛江市		建付地	（　）	不整形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＫА０３公 -11	狛江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＫА０３公 -220	狛江市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	253,422	100 [ 98.0]	258,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 233,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.8]	292,299	100 [ 102.0]	286,568		301,000
c	(　 ) 241,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	239,548	100 [ 99.9]	239,788		252,000
d	(　 ) 289,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	321,497	100 [ 103.0]	312,133		328,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

狛江 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,435,655	438,760	1,996,895	1,199,450	797,445	（　0.9706） 774,000	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,200,000 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

狛江 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	ＬＳ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	122 ㎡	10.6 m x 12.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４６㎡程度の、２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	46.00	100.0	46.00	2,200	101,200	1.0	101,200
							1.0	101,200
2～ 2	居宅	46.00	100.0	46.00	2,300	105,800	1.0	105,800
							1.0	105,800
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		207,000		207,000
								207,000

⑨年額支払賃料	207,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,484,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,484,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,334,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,749 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,435,655 円　　　　（　 19,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０３公　　　　-22	2,514 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ賃０３公　　　　-23	2,506 ( 2,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,697
c	ＹＭ賃０３公　　　　-24	2,110 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,223

狛江 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,600 円	16,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	99,360 円	2,484,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,800 円	16,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,760 円　（　　　　　　 3,596 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,199,450 円（　　　　　 9,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,435,655 円
②総費用	438,760 円
③純収益　①－②	1,996,895 円
④建物等に帰属する純収益	1,199,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	774,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）