鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公３ -115	立川市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
b	ＯＨＫ公３ -18	国立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＯＨＷ公３ -113	立川市		建付地	（　）	台形	南東8m市道、北3.8m、角地		商業高度3種最高30m (100,400)
d	ＯＨＫ公３ -104	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.6m市道、西10m、北1.8m、三方路		商業 (100,400)
e	ＯＨＫ公３ -107	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,728	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	292,784	100 [ 90.4]	323,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 415,597	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,350	100 [ 126.6]	327,291		327,000
c	(　 ) 454,654	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.2]	488,210	100 [ 148.2]	329,426		329,000
d	(　 ) 605,034	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	623,198	100 [ 183.0]	340,545		341,000
e	(　 ) 664,805	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	732,537	100 [ 181.4]	403,824		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

国分寺 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,634,928	1,227,143	5,407,785	3,743,440	1,664,345	（　0.9504） 1,581,793	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,150,956 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：都道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅（平均専有面積４０㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

規模、建物構造・用途等を考慮して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	2,600	198,900	4.0	795,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	90.0	81.00	2,352	190,512	1.0	190,512
							1.0	190,512
3～ 3	居宅	90.00	90.0	81.00	2,399	194,319	1.0	194,319
							1.0	194,319
～

～

計		270.00	88.3	238.50		583,731		1,180,431
								384,831

⑨年額支払賃料	583,731 円　×　12ヶ月　＝　 7,004,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,004,772 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 560,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,444,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,180,431 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,831 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,634,928 円　　　　（　 40,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＭ賃公３　　　　-5	1,749 ( 1,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,352 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＩＭ賃公３　　　　-6	1,565 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	2,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,143 円	7,004,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,600 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,227,143 円　（　　　　　　 7,437 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,743,440 円（　　　　　 22,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,634,928 円
②総費用	1,227,143 円
③純収益　①－②	5,407,785 円
④建物等に帰属する純収益	3,743,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,664,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,581,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,150,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
国分寺 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-5

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　新井　隆之

印

TEL.

鑑定評価額

53,000,000 円

１㎡当たりの価格

321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市富士本１丁目２１番１０外				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3F1B	低層店舗が多い都道沿いの既成商業地域	南東9m都道	水道、ガス、下水	国立 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一部に都市計画道路予定地を
含む。事業実施時期は未定。

街

路

南東９ｍ都道

交通

施設

国立駅北東方

600m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分寺市および周辺市に存する商業地域および住商混在地域である。主な需要者は同一需給圏に地縁性を
有する自用目的の法人や個人ならびに賃貸事業を営む不動産業者等である。近隣地域は「国立」駅勢圏の幹線道路沿に
存するが、築年の古い店舗が多く、繁華性は劣る。地価は近年回復傾向にあったが、昨今のコロナ禍の影響でやや下落
傾向に転じている。地価水準は用途や規模に応じてばらつきがあるが、３０万円／㎡～４０万円／㎡と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の最有効使用は低層店舗兼共同住宅地で、主な需要者は自用目的の法人や収益性に着目した不動産業者等で
あり、取引事例比較法と収益還元法が適合している。採用した取引事例は国立市や隣接市の商業地に係るものを豊富に
収取し得た。一方、収益還元法は近隣地域の繁華性が低いため、資料が限定的で、相対的な信頼性は劣る。本件におい
ては、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 615,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[191.5]

[100.0]
100

320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ２年１月～Ｒ２年１０月の国分寺市の取引
件数は１４３３件、前年同期間の１３９５件
に比し、増加している『土地取引規制基礎調
査概況調査』。

「国立」駅北口から徒歩圏の近隣型の商業地
で繁華性は低い。地域を大きく変容させる要
因は見当たらず、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.4
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＲ公３ -19	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
b	ＯＨＫ公３ -18	国立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＨＡＲ公３ -9	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	ＯＨＷ公３ -121	国分寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,368	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	476,325	100 [ 133.5]	356,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 415,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,519	100 [ 134.4]	307,678		308,000
c	(　 ) 456,609	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	455,239	100 [ 128.1]	355,378		355,000
d	(　 ) 417,604	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	416,351	100 [ 123.5]	337,126		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.4	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.6	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

国分寺 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,627,098	1,226,011	5,401,087	3,743,440	1,657,647	（　0.9504） 1,575,428	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,009,511 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：都道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２階以上は各戸約４０㎡の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な共用部分の割合を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	2,517	192,551	4.0	770,204
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	90.0	81.00	2,397	194,157	1.0	194,157
							1.0	194,157
3～ 3	居宅	90.00	90.0	81.00	2,421	196,101	1.0	196,101
							1.0	196,101
～

～

計		270.00	88.3	238.50		582,809		1,160,462
								390,258

⑨年額支払賃料	582,809 円　×　12ヶ月　＝　 6,993,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,993,708 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 559,497 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,434,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,160,462 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,258 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,211 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,627,098 円　　　　（　 40,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公３　　　　-18	2,378 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＡＲＡ公３　　　　-17	2,440 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,416
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,811 円	6,993,708　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,600 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,226,011 円　（　　　　　　 7,430 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,743,440 円（　　　　　 22,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,627,098 円
②総費用	1,226,011 円
③純収益　①－②	5,401,087 円
④建物等に帰属する純収益	3,743,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,657,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,575,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,009,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）