別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 国分寺 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 5-3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也 印  TEL.

鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市泉町３丁目２６７１番４ ｢泉町３－３７－３０｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (90,300) 1:1.5 店舗 Ｓ3F1B 中低層店舗ビル等が 見られる駅裏の商業 地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 西国分寺 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 西国分寺駅南西方 130m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は駅前の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと 予測される。地価水準は景気減退を背景に下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は国分寺市及びその周辺隣接市の商業地。需要は個人事業者と地域密着型の法人、個人投資家、及び不動 産業者。標準地の存する地域は繁華性は低いものの、駅近の希少性を有する近隣商業地域である。周辺地域では昨今の 景気後退の影響を受け、資金力の脆弱なテナントの撤退も見られるが、同地域の不動産市場における供給が少ないこと から、需要は底堅い。地価は取引総額の大小及び取引当事者の個別事情に左右され、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、店舗兼共同住宅等により形成された近隣商業地域であり、繁華性・収益性は低いことに加え、コロナ禍の 影響で投資採算性は良好とはいえず、同地域の背後は住居系建物が中心となる住宅地域が広がっている。自用目的の取 引も散見されることから、相対的規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏 まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    615,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [139.6] [100.0] 100 438,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    448,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による景気後退要因が払拭で きず、不動産市場も安定基調とはいえない状 況にあり、商業地の需給はやや弱含みである 。 西国分寺駅周辺の近隣商業地域の潜在需要は 高いが、コロナ禍の影響で地価はやや流動的 である。 西国分寺駅前の近隣商業地であり、同種の不 動産の比較において市場競争力は標準的であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％