別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 国分寺 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大川　好昭 印  TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市東恋ケ窪３丁目２９番１０ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、農地等が見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 国分寺駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とする地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分寺市北部、ＪＲ中央線・西武国分寺線沿線の低層住宅地域。需要者は市内及び周辺市在住の居住目的 の個人が中心である。中小規模の宅地開発が見られ、新型コロナ禍により停滞していた取引市場は持ち直しており、需 要量に均衡し需給関係はほぼ安定している。分譲土地１２０㎡で３千万円台前半、新築の戸建住宅は４５００万円程度 が市場での取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺にはアパートも見られるが、取引は自己使用目的が中心 である。賃貸経営の合理性に欠けるため収益価格は試算しなかった。市場取引の実態を反映し信頼性のある比準価格を 採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [106.7] [101.0] 100 277,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国分寺市は都心西郊の住宅都市で、過去１年 人口は増加、高齢化率は上昇している。新型 コロナ禍の経済活動への制約が続いている。 低層住宅地域として概ね標準的な環境を維持 している。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％