別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 国分寺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利 印  TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市並木町１丁目２２番４６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い戸倉 通り北側背後の住宅 地域 南4m私道 水道、ガス、下水 恋ヶ窪 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 恋ヶ窪駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が主体の地域で、要因の変化が見られないため、現状のままで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、西武国分寺線、ＪＲ中央線沿線の国分寺市内を中心に隣接市内における住宅地域。需要の中心 は、同一需給圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得層である。近隣地域周辺では畑を転用した小規模開発の新築建 売住宅が多く見られるものの、利便性が劣るためコロナ禍による影響は逃れられず、地価は下落傾向にある。需要の中 心価格帯は、土地面積１２０㎡で土地２５００万円前後、新築戸建物件は３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し適切に求めることができ、この価格の精度は高い。 収益価格は、戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非 現実的であり、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域 である。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 92.2] [105.0] 100 214,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は春から夏にかけコロナ禍により減速し たが、秋以降は回復基調にあり、これととも に不動産市場での需要も戻りつつある。 最寄の恋ヶ窪駅の利便性が劣り、また狭い街 路沿いの地域のため、国分寺市内の住宅地で はやや競争力が弱めの地域と認められる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.8 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％