鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公３ -34	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.1m市道、南3.2m、西2.1m、三方路		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＨＡＴ公３ -115	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＺＵＳ公３ -108	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	ＨＡＴ公３ -111	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m区画街路、南東6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 440,112	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	455,304	100 [ 70.5]	645,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	672,000
b	(　 ) 504,258	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	498,711	100 [ 81.2]	614,176		639,000
c	(　 ) 493,119	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,557	100 [ 79.7]	624,287		649,000
d	(　 ) 459,233	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	445,103	100 [ 76.8]	579,561		603,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

日野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,752,951	10,405,754	35,347,197	28,771,200	6,575,997	（　0.9519） 6,259,692	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	139,104,267 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.69	ＲＣ12	1,215.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	294 ㎡	12.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：店舗フロア貸し、４階以上：住宅１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４５㎡）各階２戸、駐車場は屋外機械式を想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.30	80.9	81.95	5,650	463,018	8.0	3,704,144
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.30	96.1	97.35	4,000	389,400	8.0	3,115,200
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.30	96.1	97.35	3,100	301,785	6.0	1,810,710
							0.0	0
4～ 8	居宅	101.30	96.1	97.35	2,550	248,243	1.0	248,243
							1.0	248,243
9～12	居宅	101.30	96.1	97.35	2,600	253,110	1.0	253,110
							1.0	253,110

計		1,215.60	94.8	1,152.80		3,407,858		10,883,709
								2,253,655

⑨年額支払賃料	3,407,858 円　×　12ヶ月　＝　 40,894,296 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,152.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,075,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における同種の複合ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,969,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,648,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,600,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,883,709 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,253,655 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,052,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,752,951 円　　　　（　 155,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公３　　　　-10	2,577 ( 2,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	2,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 4 F B
b	賃ＨＡＴ公３　　　　-1	2,582 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,160,000 円	432,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,377,454 円	48,249,336　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 397,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,607,200 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,405,754 円　（　　　　　　 35,394 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,771,200 円（　　　　　 97,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,752,951 円
②総費用	10,405,754 円
③純収益　①－②	35,347,197 円
④建物等に帰属する純収益	28,771,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,575,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,259,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,104,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
日野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-6

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　鉄谷　義宏

印

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

598,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市高幡１００１番８外				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域	東16m市道、北側道	水道、ガス、下水	高幡不動 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

高幡不動駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、コロナ禍の影
響から、弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京王線、多摩都市モノレール、ＪＲ中央線の各駅の近くに立地する商業地域である。需要者の中心は、
同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業主や法人である。駅に近い好立地を生かして、店舗、事務所、住宅等用途の多様
性に富むため、コロナ禍を起因する客足の流れの変化による影響は小さいが、価格は弱含みで推移している。需要の中
心は立地条件や規模により大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一
方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合
は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、豊田駅や日野駅至近の商業地価格とのバランスに留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[ 99.8]

100
[ 85.4]

[104.0]
100

602,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による景況感の悪化と不動産収益の
先行き不透明感の中で、金融緩和政策が継続
中であり、投資対象となる不動産の選別化が
進んでいる。

不動産価格の二極化の中で、当該地域は、駅
への接近性、繁華性、用途の多様性に優るた
め、空室等によるリスクは小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＴ公３ -111	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m区画街路、南東6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＨＡＲ公３ -9	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＨＡＲ公３ -19	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	ＯＨＫ公３ -107	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	441,570	100 [ 72.5]	609,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	633,000
b	(　 ) 456,609	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,413	100 [ 76.1]	595,812		620,000
c	(　 ) 286,368	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	474,416	100 [ 74.4]	637,656		663,000
d	(　 ) 664,805	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	731,065	100 [ 130.3]	561,063		584,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

日野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,726,043	10,505,096	35,220,947	29,170,800	6,050,147	（　0.9519） 5,759,135	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	127,980,778 円　　　　（　 435,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	173.69	ＲＣ12	1,215.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	294 ㎡	12.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階は事務所、４階以上は共同住宅を想定。１階には容積対象外の立体駐車場を想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.30	81.0	82.05	5,600	459,480	8.0	3,675,840
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.30	96.0	97.25	3,950	384,138	5.0	1,920,690
							0.0	0
3～ 3	事務所	101.30	96.0	97.25	3,100	301,475	6.0	1,808,850
							0.0	0
4～ 6	居宅	101.30	96.0	97.25	2,540	247,015	1.0	247,015
							1.0	247,015
7～12	居宅	101.30	96.0	97.25	2,600	252,850	1.0	252,850
							1.0	252,850

計		1,215.60	94.8	1,151.80		3,403,238		9,663,525
								2,258,145

⑨年額支払賃料	3,403,238 円　×　12ヶ月　＝　 40,838,856 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 1,151.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,796,808 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種の店舗事務所兼共同住宅の複合用途の共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　 360,000　＝　 5,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,635,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,692,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,582,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,663,525 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,258,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,054,328 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,726,043 円　　　　（　 155,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公３　　　　-10	2,577 ( 2,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 4 F B
b	賃ＺＵＳ公３　　　　-19	2,499 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,379,296 円	48,275,664　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 402,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,657,300 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,505,096 円　（　　　　　　 35,732 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,170,800 円（　　　　　 99,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,726,043 円
②総費用	10,505,096 円
③純収益　①－②	35,220,947 円
④建物等に帰属する純収益	29,170,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,050,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,759,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,980,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,000 円／㎡）