鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＲ公３ -7	日野市		貸家建付地	（　）	不整形	南西21m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＨＡＴ公３ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＴＡＲ公３ -27	日野市		建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＡＲＡ公３ -8	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m都道、中間画地		２中専高度地区2種土砂災害警戒区域 (70,200)
e	ＺＵＳ公３ -6	日野市		更地	（　）	不整形	北18m都道、南3.5m、角地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,691	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	207,456	100 [ 80.1]	258,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 236,395	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,922	100 [ 87.3]	270,243		270,000
c	(　 ) 160,036	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,876	100 [ 78.2]	204,445		204,000
d	(　 ) 232,653	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	236,926	100 [ 86.4]	274,220		274,000
e	(　 ) 185,919	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	241,598	100 [ 90.0]	268,442		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

日野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,886,011	1,689,560	7,196,451	5,390,810	1,805,641	（　0.9504） 1,716,081	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,135,133 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	148.00	Ｓ3	371.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２・３階：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約３６㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	100.0	148.00	2,400	355,200	4.0	1,420,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	148.00	100.0	148.00	1,917	283,716	1.0	283,716
							1.0	283,716
3～ 3	住宅	75.00	100.0	75.00	1,950	146,250	1.0	146,250
							1.0	146,250
～

～

計		371.00	100.0	371.00		785,166		1,850,766
								429,966

⑨年額支払賃料	785,166 円　×　12ヶ月　＝　 9,421,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,421,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 753,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,668,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,850,766 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,966 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 200,751 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,886,011 円　　　　（　 45,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＺＵＳ公３　　　　-16	2,331 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＺＵＳ公３　　　　-17	1,822 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,500 円	84,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	282,660 円	9,421,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 702,200 円	84,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,689,560 円　（　　　　　　 8,664 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,390,810 円（　　　　　 27,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,886,011 円
②総費用	1,689,560 円
③純収益　①－②	7,196,451 円
④建物等に帰属する純収益	5,390,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,805,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,716,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,135,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-4

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　田中　和弘

印

TEL.

鑑定評価額

51,100,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市百草２０３番３				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (90,200)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ2	中低層店舗、共同住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	百草園 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

百草園　北方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日野市及びその隣接市にあり、京王線、多摩都市モノレール各駅周辺にある店舗兼共同住宅としての利
用ができる住商混在地域。需要者は、主に不動産業者や開発業者、不動産投資家である。この種の収益用不動産に係る
賃料水準や投資利回りに大きな変動はないが、一般的要因の影響を受けて投資態度は慎重、投資需要、地価は弱含みで
ある。土地単価は規模や立地、用途混在の程度等により大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅近くに位置しており店舗用途と住居用途が混在しており、商業集積度、高度利用、面的範囲等は十分ではない。
商業地にあって収益価格は重視すべき価格であるが、新規の投資採算性では全体的に不十分であり、また試算にあたり
想定要素が多い収益価格は低位に試算された。よって、実証的で相対的に説得力がある比準価格を標準とし、収益価格
を比較衡量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[ 99.8]

100
[188.4]

[100.0]
100

262,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍にあって、都心部商業地、個人
の可処分所得や実需に基づく住宅地、いずれ
も地価は弱含みでありその程度は用途により
斑模様である。

用途混在の程度、商業集積等に大きな変動は
ないが、一時的な、限定的な店舗賃貸需要等
の減退がみられ地価は弱含みである。

住商混在地としては標準的な画地である。個
別的要因に変動はない。市場競争力はやや劣
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公３ -8	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m都道、中間画地		２中専高度地区2種土砂災害警戒区域 (70,200)
b	ＨＡＴ公３ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＴＡＲ公３ -27	日野市		建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＺＵＳ公３ -6	日野市		更地	（　）	不整形	北18m都道、南3.5m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,653	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	231,490	100 [ 85.5]	270,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 236,395	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,213	100 [ 87.3]	269,431		269,000
c	(　 ) 160,036	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,396	100 [ 74.4]	214,242		214,000
d	(　 ) 185,919	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	240,872	100 [ 88.9]	270,947		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

日野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,799,903	1,681,703	7,118,200	5,331,940	1,786,260	（　0.9519） 1,700,341	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,785,356 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	148.00	Ｓ3	371.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分：店舗、２階以上：共同住宅（２ＤＫ，３５㎡程度）の鉄骨造３階建

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	100.0	148.00	2,250	333,000	4.0	1,332,000
							1.0	333,000
2～ 2	住宅	148.00	100.0	148.00	1,917	283,716	1.0	283,716
							1.0	283,716
3～ 3	住宅	75.00	100.0	75.00	1,955	146,625	1.0	146,625
							1.0	146,625
～

～

計		371.00	100.0	371.00		763,341		1,762,341
								763,341

⑨年額支払賃料	763,341 円　×　12ヶ月　＝　 9,160,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,160,092 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 732,807 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,427,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,762,341 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 763,341 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 356,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,799,903 円　　　　（　 45,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＮ公３　　　　-15	1,751 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＡＮ公３　　　　-16	1,692 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,500 円	84,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	274,803 円	9,160,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 702,200 円	84,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,681,703 円　（　　　　　　 8,624 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,331,940 円（　　　　　 27,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,799,903 円
②総費用	1,681,703 円
③純収益　①－②	7,118,200 円
④建物等に帰属する純収益	5,331,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,786,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,700,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,785,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）