鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＵＪ公３ -105	日野市		更地	（　）	長方形	北18m都道、西8m、角地		近商高度地区2種 (78,200)
b	ＦＵＪ公３ -35	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＨＡＴ公３ -105	日野市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＨＡＴ公３ -6	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
e	ＯＨＷ公３ -111	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m都道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	197,459	100 [ 74.0]	266,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 193,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,059	100 [ 70.4]	274,232		274,000
c	(　 ) 247,315	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,552	100 [ 87.4]	284,384		284,000
d	(　 ) 260,963	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	255,334	100 [ 93.0]	274,553		275,000
e	(　 ) 221,130	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	220,909	100 [ 81.0]	272,727		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

日野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,264,589	2,104,106	9,160,483	6,999,200	2,161,283	（　0.9504） 2,054,083	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	45,646,289 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	85 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２～３階：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約３６㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	3,000	408,000	6.0	2,448,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	90.0	144.00	2,013	289,872	1.0	289,872
							1.0	289,872
3～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	2,050	295,200	1.0	295,200
							1.0	295,200
～

～

計		480.00	88.3	424.00		993,072		3,033,072
								585,072

⑨年額支払賃料	993,072 円　×　12ヶ月　＝　 11,916,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,916,864 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 953,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,963,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,033,072 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,072 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 273,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,264,589 円　　　　（　 45,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＺＵＳ公３　　　　-14	2,192 ( 2,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＨＡＴ公３　　　　-9	2,129 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,506 円	11,916,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 868,400 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,104,106 円　（　　　　　　 8,553 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,999,200 円（　　　　　 28,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,264,589 円
②総費用	2,104,106 円
③純収益　①－②	9,160,483 円
④建物等に帰属する純収益	6,999,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,161,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,054,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,646,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 5-3

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　木俣　美晴

印

TEL.

鑑定評価額

66,200,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市日野本町２丁目１８番１１				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (85,200)
	1:3	店舗ＲＣ3	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域	北15m都道	水道、ガス、下水	日野 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

日野駅東方

350m

法令

規制

近商
(85,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの既存の商業地域で、繁華性は低い。駅への接近性が良好なことから、共同住宅等の住宅用途の増
加が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日野市全域及び隣接市の繁華性の低い既存の近隣型商業地域である。店舗の集積は見られず、中層の店舗
付共同住宅や中層共同住宅が増え、住宅地化の進行とともに商業地としては衰退の過程にある。市場において、主たる
需要者は店舗経営者から、開発や転売を目的とした不動産業者、住宅使用を目的とする個人などに移りつつある。価格
は規模とその需要主体により大幅に異なるが、規模によっては背後の住宅地の地価と概ね同程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿道であるが、土地価格は堅調な住宅需要に大きく依存し、背後の住宅地の価格との乖離が縮小しつつある。
一方、店舗への需要が減少するなかで、店舗賃料は下落基調にあり、また、共同住宅としての用途についても土地価格
に見合う賃料水準を下回るため、収益価格が低位に試算されている。よって、市場性を反映する比準価格を重視して収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 500,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[ 99.8]

100
[184.9]

[100.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスが不動産市場に与える影
響については先行き不透明であるが、日野市
の地価は総じて下落基調にある。

幹線道路沿いの商業地域であるが、古い店舗
が多く、繁華性は低い。全国展開の店舗等の
進出も見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＴ公３ -6	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
b	ＨＡＴ公３ -112	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＺＵＳ公３ -110	日野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＺＵＳ公３ -6	日野市		更地	（　）	不整形	北18m都道、南3.5m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	250,926	100 [ 94.0]	266,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 236,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,395	100 [ 90.0]	262,661		263,000
c	(　 ) 272,480	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,935	100 [ 90.3]	301,146		301,000
d	(　 ) 185,919	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	239,903	100 [ 92.7]	258,795		259,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

日野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,336,590	2,084,940	9,251,650	6,931,900	2,319,750	（　0.9504） 2,204,690	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,993,111 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	156.00	Ｓ3	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	85 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階３階各階２０㎡台から３０㎡台の１ＤＫ各５室

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	83.2	129.79	3,000	389,370	5.0	1,946,850
							1.0	389,370
2～ 2	住宅	156.00	91.5	142.74	2,060	294,044	1.0	294,044
							1.0	294,044
3～ 3	住宅	156.00	91.5	142.74	2,100	299,754	1.0	299,754
							1.0	299,754
～

～

計		468.00	88.7	415.27		983,168		2,540,648
								983,168

⑨年額支払賃料	983,168 円　×　12ヶ月　＝　 11,798,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,798,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,854,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,540,648 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 983,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 459,041 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,336,590 円　　　　（　 46,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＭ賃公３　　　　-12	2,318 ( 2,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,149 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＩＭ賃公３　　　　-13	2,075 ( 2,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,863
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	353,940 円	11,798,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 860,000 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,084,940 円　（　　　　　　 8,475 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,931,900 円（　　　　　 28,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,336,590 円
②総費用	2,084,940 円
③純収益　①－②	9,251,650 円
④建物等に帰属する純収益	6,931,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,319,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,204,690 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,993,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）