別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 日野 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -35 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ 印  TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市落川２２０７番５ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 百草園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 百草園駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域であり、居住環境の良好な住宅地域として推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王線沿線の日野市及び隣接市の住宅地域である。同一需給圏内の戸建住宅を求めるファミリー層が需要 の中心である。駅から徒歩圏で利便性は良好なため需要は根強い。取引の中心となる価格帯は、土地は１２０㎡程度で ２，５００万円前後、新築戸建住宅の総額は３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用であることから、このような取引事例を採用して 試算した比準価格は規範性が高いものである。また、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるこ と、画地規模も小さいので共同住宅を想定することは困難であることにより、収益還元法は非適用とした。よって、代 表標準地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [ 94.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [101.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日野市の人口は微増傾向で推移している。新 型コロナウィルス感染症が、社会経済活動に 大きな影響を与えている。 多摩川南側背後の住宅地であり、地価は若干 の下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％