別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 日野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -21 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市南平６丁目２０番１５ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 南平 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南平駅北西方 220m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野市および隣接市を含む圏域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、京王線駅徒歩圏の低層住宅地 域である。典型的な需要者は日野市および隣接市に居住する３０代～４０代の一次取得者である。近隣地域は京王線「 南平」駅に近い利便性の高い住宅地域に存するが、昨年の台風１９号の影響もあり、地価は下落傾向にある。市場の中 心価格帯は、土地で２３００万円～２８００万円程度、建売住宅で３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的な需要者は居住の快適性に着目した個人であることから、取引事 例比較法が最も適合している。採用した取引事例は、「南平」駅、「平山城址公園」駅徒歩圏の類似性の高い低層住宅 地に係るものを豊富に収集・選択し得た。一方、収益還元法については、近隣地域には低層住宅のほかにアパートも一 部存するが収益性が低いため、採用しなかった。従って、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　日野（都） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ２年１月～Ｒ２年１０月の日野市の土地取 引件数は１４１１件、前年同期間の１６５８ 件に比し減少している。『土地取引規制基礎 調査概況調査』。 京王線「南平」駅に近い利便性の優る住宅地 域である。地域を大きく変容させる要因は見 当たらないため、当面は現況のまま推移する ものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.8 ％ -1.0 ％