別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -20 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘 印  TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市南平５丁目１８番２９外 ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 南平 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 南平駅　北東方 900m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近年の相次ぐ自然災害等を受けて、河川沿いの低地にある宅地の需要は当面、弱含みで推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京王線「南平」駅を中心に、前後の最寄駅から徒歩圏内にある低地の住宅地域。主たる需要者は都心部 、多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。比較的居住環境の良好な 住宅地域であるが、一般的要因や地勢等の選好の影響を受けて地価動向は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は 、新築建売住宅で３，５００万円～４，０００万円前後、戸建向け土地は１８万円／㎡前後で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好 条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもそ の賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実証的で説得 力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [ 94.2] 100 100 [101.0] 100 [115.6] [101.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍にあって、都心部商業地、個人 の可処分所得や実需に基づく住宅地、いずれ も地価は弱含みでありその程度は用途により 斑模様である。 河川沿いの後背低地にある住宅地域であり、 一般的要因の影響に加え、宅地の地勢や高低 差に係る選好を反映して地価は下落傾向にあ る。 接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的 な画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％