別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 日野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -17 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市程久保２丁目１５番３０外 ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 宅地造成工事規制 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 多摩動物公園 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 多摩動物公園駅東方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵北傾斜地に造成された分譲住宅地域で、近年は画地の細分化が進んでいるものの、要因の大きな変化が見ら れないため、現状のままで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、日野市及び隣の八王子市の京王線・多摩都市モノレール線各駅を最寄りとする住宅地域。需要 者は、同一需給圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得層が大半である。街区は整っているものの幅員の狭い街路が 多く、また丘陵北傾斜に位置し急坂な街路が敬遠され市場での選好性は弱い。取引の価格帯は、標準画地の土地で１５ ００万円前後、中古戸建住宅付きの物件では２０００万円台前半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は共同住宅も見られる住宅地域であるが、概ね戸建住宅地域として純化し、賃貸住宅の経営による合理的な収 益性の分析ができず、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し 適切に比準することができ、この価格の精度は高い。また、近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引 が多い。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [105.0] 100 [ 86.9] [102.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は春から夏にかけコロナ禍により減速し たが、秋以降は回復基調にあり、これととも に不動産市場での需要も戻りつつある。 丘陵傾斜地に広がる分譲住宅団地で、造成の 質が劣る他、生活の利便性も劣り、更に高齢 化率も高い地域のため、地域の住宅需要は弱 い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％