鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公３ -20	清瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.3m都道、北西7.5m、角地		商業 (100,400)
b	ＳＡＩ公３ -21	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＴＯＭ公３ -19	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
d	ＴＯＭ公３ -11	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北3.3m、角地		商業地区計画等 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 384,785	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	368,721	100 [ 91.7]	402,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 325,845	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,609	100 [ 79.4]	405,049		405,000
c	(　 ) 368,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,424	100 [ 92.4]	395,481		395,000
d	(　 ) 303,045	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,744	100 [ 76.2]	389,428		389,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

小平 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,647,730	3,152,543	11,495,187	7,603,500	3,891,687	（　0.9497） 3,695,935	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	80,346,413 円　　　　（　 348,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	143.77	Ｓ4	482.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階は部分貸し、１Ｆを店舗、２～４Ｆを事務所と想定

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

４階建店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.65	93.7	125.25	3,630	454,658	6.0	2,727,948
							1.0	454,658
2～ 2	事務所	116.25	96.4	112.05	2,720	304,776	5.0	1,523,880
							0.0	0
3～ 3	事務所	116.25	96.4	112.05	2,420	271,161	5.0	1,355,805
							0.0	0
4～ 4	事務所	116.25	96.4	112.05	2,420	271,161	5.0	1,355,805
							0.0	0
～

計		482.40	95.6	461.40		1,301,756		6,963,438
								454,658

⑨年額支払賃料	1,301,756 円　×　12ヶ月　＝　 15,621,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,621,072 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,249,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,371,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,963,438 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 454,658 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 212,280 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,647,730 円　　　　（　 63,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＴ公３賃貸　　　　-9	2,924 ( 2,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,751 円/㎡　月額支払賃料（　 3,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＩＴ公３賃貸　　　　-13	3,722 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	4,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	111,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	624,843 円	15,621,072　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 729,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 910,200 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,152,543 円　（　　　　　　 13,647 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 482.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,603,500 円（　　　　　 32,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,647,730 円
②総費用	3,152,543 円
③純収益　①－②	11,495,187 円
④建物等に帰属する純収益	7,603,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,891,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,695,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,346,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
小平 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-7

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　半澤　恵美

印

TEL.

鑑定評価額

89,600,000 円

１㎡当たりの価格

388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井１丁目６番７外｢花小金井１－３－２８｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (88,294)
	台形 1:2	店舗、診療所兼住宅ＲＣ4	中低層小売店舗等が建ち並ぶ駅北側の商業地域	南西5.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	花小金井 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

花小金井駅　北西方

170m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動は現在のところ確認されない。一般的要因の影響によ
り先行きへの不透明感はあるものの、当面は現状維持を基調として推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及びその周辺市域のうち、各鉄道駅周辺の商業地域を中心とする。需要者は地縁性を有する事業者
、不動産業者、個人投資家等が想定される。駅周辺の商業地は供給が極端に少ないことから潜在的な需要は高いものの
、景況感の悪化により、地価は下落傾向へ変化しつつある。取引は目的や規模等によって個別性が強いものの、単価的
には３０～５０万円／㎡程度が中心的な水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層程度の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ駅周辺の商業地域であるが、地価に相応な賃料水準にないことから
、収益価格は低位に求められた。一方で、現実の市場において様々な利用目的や選択指標を反映して成立した取引事例
に基づく比準価格は実証的で相対的に説得力に優れるものと認められる。したがって、比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 365,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症拡大による景況感の落ち込みで、不動
産市況は転換期を迎えている。目下のところ
大幅な変動は確認されないが、先行きには注
視が必要である。

駅周辺の商業地域として地域要因に特段の変
動は認められない。一般的要因の影響により
、地価は弱含みで推移している。

地域においては概ね標準的な画地であり、個
別的要因に特段の変動はない。市場競争力は
普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公３ -31	調布市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
b	ＳＡＩ公３ -35	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＳＡＩ公３ -20	清瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.3m都道、北西7.5m、角地		商業 (100,400)
d	ＴＵＴ公３ -6	小平市		貸家建付地	（　）	台形	東9.1m市道、南西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 580,739	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,997	100 [ 133.1]	435,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	435,000
b	(　 ) 456,609	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,956	100 [ 113.4]	399,432		399,000
c	(　 ) 384,785	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	368,721	100 [ 90.6]	406,977		407,000
d	(　 ) 366,925	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	353,388	100 [ 89.9]	393,090		393,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

小平 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,666,858	3,055,580	11,611,278	7,877,500	3,733,778	（　0.9497） 3,545,969	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	77,086,283 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	143.77	Ｓ4	482.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（各階フロア貸し）を想定

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

４階建の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.65	93.7	125.25	3,650	457,163	6.0	2,742,978
							1.0	457,163
2～ 2	事務所	116.25	96.4	112.05	2,600	291,330	5.0	1,456,650
							1.0	291,330
3～ 3	事務所	116.25	96.4	112.05	2,400	268,920	5.0	1,344,600
							1.0	268,920
4～ 4	事務所	116.25	96.4	112.05	2,400	268,920	5.0	1,344,600
							1.0	268,920
～

計		482.40	95.6	461.40		1,286,333		6,888,828
								1,286,333

⑨年額支払賃料	1,286,333 円　×　12ヶ月　＝　 15,435,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,435,996 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,234,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,201,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,888,828 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,286,333 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 402,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,666,858 円　　　　（　 63,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＡＮ公３賃貸　　　　-9	2,940 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,772 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＡＮ公３賃貸　　　　-10	2,607 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	3,699
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	115,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	463,080 円	15,435,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 729,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,000 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,055,580 円　（　　　　　　 13,228 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 482.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,877,500 円（　　　　　 34,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,666,858 円
②総費用	3,055,580 円
③純収益　①－②	11,611,278 円
④建物等に帰属する純収益	7,877,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,733,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,545,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,086,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）