別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小平 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小平 -6 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　修 印  TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小平市回田町２５２番１２外 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 武蔵小金井 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 武蔵小金井駅　北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動を促す特段の要因も見当たらないことから、当分の間現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小平市及びその隣接市内に存する普通住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し東京都心 へ通勤する一次取得者層である。最寄駅からバス利用圏であるが、西武新宿線・多摩湖線、ＪＲ中央線が利用可能な住 宅地域として安定した需要が見込まれる。新型コロナウイルス感染症の影響を受け地価はやや下落傾向で推移している 。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額４，０００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を主体とした住宅地域である。このため、居住の快適性、利便性に着目した自用目的の取引が中 心であり、現実の市場で成立した取引事例を基礎とする比準価格の規範性は高い。よって、本件では実証性を有する比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、周辺にアパート等も見ら れるが、その収益性は低く、事業収支の観点から賃貸経営は困難と判断し、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小平 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    217,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 96.8] [102.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症に伴い実体経済は 大きな影響を受けているが、各種政策の効果 等もあって、不動産市場に持ち直しの動きが みられる。 最寄駅徒歩圏外の戸建住宅地域であり、特段 の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動はない。方位の優位 性はあるが、地域における標準的な画地で、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％