鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 13-2　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＨＪ公３ -103	町田市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣
b	ＹＭ公３ -110	町田市		森林の土地所有権		ほぼ整形	南1.8m市道		｢調区｣地森計
c	ＨＪ公３ -100	町田市		森林の土地所有権		ほぼ台形	南6m道路		｢調区｣
d	ＹＭ公３ -108	町田市		森林の土地所有権		ほぼ台形	南西1.8m市道		｢調区｣
e	ＨＪ公３ -104	町田市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,293	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	2,265	100 [ 82.8]	2,736	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	2,740
b	(　 ) 3,526	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	3,385	100 [ 118.8]	2,849		2,850
c	(　 ) 4,600	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	4,522	100 [ 145.6]	3,106		3,110
d	(　 ) 4,602	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	4,542	100 [ 151.5]	2,998		3,000
e	(　 ) 3,300	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	3,264	100 [ 111.6]	2,925		2,930

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 2,860 円／㎡]

町田 13-2　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内に存しており、公法上の規制等から判断して将来的な更地化の蓋然性は極めて低い。また、交通接近条件、街路条件も悪く
、宅地分譲素地としての需要も極めて低いと判断される。したがって控除法の適用は断念した。

町田 13-2　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

市街化調整区域内の林地であり、行政的条件等から判断し、賃貸需要及び賃貸市場は存し
ないため非適用とした。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 13-2　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 13-2

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　山口　美紀

印

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

2,840 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						35.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

町田市上小山田町字十三号１８７２番

②地積(㎡)

4,383

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
土砂災害警戒区域

不整形

山林（雑木林）

集落に近く竹、杉、雑
木林の多い地域

南西1.8m未舗装市道、背面道

淵野辺

4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 120 ｍ、西　 20 ｍ、南　 0 ｍ、北　 90 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 5,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南西　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

一部土砂災害警戒区域が存す
る。

道

路

１．８ｍ未舗装市道

交通

施設

淵野辺駅　北方

4.3km

法令

規制

｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

上小山田地区を通過する都市計画道路（町田３・４・４０）は一部事業中であるが、標準地に与える影響は未定
で、地域要因に特段の変化はない。林地への需要の低下が観察され、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

林地としての利用

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 2,840 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町田市、八王子市を中心とした多摩地域内の市街化調整区域に存する林地地域である。主たる需要者は地
縁性を有する個人や法人、公共団体等である。市街化調整区域内の土地は、都市計画法の開発規制があり、開発行為は
原則として、開発主体又は目的によって限定されているほか、近年の都市計画法の改正による開発規制の強化の影響を
受け、投資や開発目的の取引は減少し、林地需要は低い。また取引総額は規模・売買当事者によりバラツキが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街化調整区域内の規制、周辺の開発状況等を鑑み、宅地化の可能性は極めて低いと判断し、控除法の適用をしなかっ
た。また、林地としての収益性及び宅地化の可能性は極めて低いと判断し、収益還元法を適用しなかった。過去に、圏
央道関連の林地の高値取引があったものの、事例分析、多摩地域全体の林地市場における需要の弱さ等市場の価格動向
等を踏まえ、町田市の林地取引事例から求めた、信頼性の高い比準価格を標準に、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 2,880 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.4 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は厳しい状態にあり、不動産市
場への影響が懸念されるが、収益性が高い、利便性
が良い又は平坦な地域への需要は相応にある。

周辺開発は極めて少なく、都市計画法の市街化調整
区域内の開発規制の強化や市街化区域内の代替地の
価格との競合等を背景に、地価は弱含んでいる。

特に個別的要因に変動はない。

地域要因の比較