鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ公３ -22	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m市道、北1.8m、角地		準工高度2種最高31m (70,200)
b	ＹＭ公３ -113	町田市		更地	（　）	不整形	北西16m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
c	ＨＹ　公３ -112	町田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南10.3m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
d	ＳＹ公３ -111	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西28m都道、南18m、東4m、三方路		準住居高度2種最高23m (80,200)
e	ＨＹ　公３ -32	多摩市		その他	（　）	ほぼ長方形	南東36m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m 自然公園普通地域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,657	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	146,817	100 [ 87.3]	168,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 248,192	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	274,114	100 [ 151.4]	181,053		179,000
c	(　 ) 134,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,180	100 [ 80.3]	167,098		165,000
d	(　 ) 206,757	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	202,090	100 [ 120.0]	168,408		167,000
e	(　 ) 233,074	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,608	100 [ 131.5]	176,888		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

町田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,886,850	10,893,420	31,993,430	27,438,600	4,554,830	（　0.9512） 4,332,554	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,185,957 円　　　　（　 64,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	787.57	Ｓ3	2,183.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,456 ㎡	21.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況を鑑み、１階を倉庫・事務所、２～３階を事務所と想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種同規模建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	727.75	90.8	660.94	1,935	1,278,919	8.0	10,231,352
							0.0	0
2～ 2	事務所	727.75	87.4	636.24	1,935	1,231,124	6.0	7,386,744
							0.0	0
3～ 3	事務所	727.75	87.4	636.24	1,935	1,231,124	6.0	7,386,744
							0.0	0
～

～

計		2,183.25	88.6	1,933.42		3,741,167		25,004,840
								0

⑨年額支払賃料	3,741,167 円　×　12ヶ月　＝　 44,894,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,933.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,894,004 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,244,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,649,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,004,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 237,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,886,850 円　　　　（　 29,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ公３賃　　　　-20	2,813 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [118.0]	1,987	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,945 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ　公３賃　　　　-12	2,466 ( 2,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,502,000 円	417,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,346,820 円	44,894,004　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,791,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,419,400 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,893,420 円　（　　　　　　 7,482 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 2,183.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,438,600 円（　　　　　 18,845 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,886,850 円
②総費用	10,893,420 円
③純収益　①－②	31,993,430 円
④建物等に帰属する純収益	27,438,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,554,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,332,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,185,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-15

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　盛田　直浩

印

TEL.

鑑定評価額

240,000,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市鶴間５丁目１７０２番１外｢鶴間５－３－１｣				②地積　(㎡)	1,456 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,200)
	不整形 1:2.5	倉庫兼事務所Ｓ3	営業所の中にマンションが見られる路線商業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	南町田グランベリーパーク 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

南町田グランベリーパ
ーク駅南東方
850m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の開発により、今後発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線・小田急線・東急田園都市線・京王線等沿線の町田市並びに隣接市の商業地域である。主た
る需要者は一般事業法人、投資法人等である。駅前整備により将来の発展が見込まれ、需給は概ね安定していると思わ
れる。町田市内ではまとまった規模の総額の供給が少なく、立地条件や物件規模により価格総額は大きく異なるため中
心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件として機関投資家の欲しがる程度の総額を持つ物件は少なく、標準地周辺は物流関連施設、マンション等が見
られ、路線商業地域としては商業的な繁華性がやや劣り、土地価格に見合うほどの家賃設定は困難である。以上より比
準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[ 99.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町田市内では新型コロナ感染症の影響もあり
利便性、繁華性、高齢化の進行状況等により
不動産市況の二極化が継続している。

物流関連施設、マンション等が見られる幹線
道路沿いの地域であるが、特に変動要因はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＹ　公３ -112	町田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南10.3m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
b	ＳＹ公３ -26	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m都道、北4m、南4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＹＭ公３ -4	町田市		更地	（　）	ほぼ整形	北14m都道、中間画地		２住居高度2種最高31m (60,140)
d	ＹＹ公３ -113	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m国道、中間画地		準工高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,180	100 [ 80.2]	167,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 165,645	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	156,653	100 [ 94.3]	166,122		164,000
c	(　 ) 137,852	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,163	100 [ 79.4]	172,749		171,000
d	(　 ) 148,557	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,329	100 [ 111.4]	131,355		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

町田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,542,958	10,817,820	31,725,138	27,175,400	4,549,738	（　0.9512） 4,327,711	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,080,674 円　　　　（　 64,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	787.57	Ｓ3	2,183.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,456 ㎡	21.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階倉庫、事務所、２～３階事務所

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫、事務所	727.75	90.8	660.80	1,920	1,268,736	8.0	10,149,888
							0.0	0
2～ 2	事務所	727.75	87.4	636.05	1,920	1,221,216	6.0	7,327,296
							0.0	0
3～ 3	事務所	727.75	87.4	636.05	1,920	1,221,216	6.0	7,327,296
							0.0	0
～

～

計		2,183.25	88.5	1,932.90		3,711,168		24,804,480
								0

⑨年額支払賃料	3,711,168 円　×　12ヶ月　＝　 44,534,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,932.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,534,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,226,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,307,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,804,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 235,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,542,958 円　　　　（　 29,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ　公３賃　　　　-11	2,505 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ　公３賃　　　　-12	2,466 ( 2,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,478,000 円	413,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,336,020 円	44,534,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,791,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,386,600 円	413,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,817,820 円　（　　　　　　 7,430 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	413,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,183.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,175,400 円（　　　　　 18,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,542,958 円
②総費用	10,817,820 円
③純収益　①－②	31,725,138 円
④建物等に帰属する純収益	27,175,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,549,738 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,327,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,080,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,600 円／㎡）