鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公３ -12	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9.5m市道、北東5.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,573)
b	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
c	ＫＨ公３ -19	町田市		建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,304)
d	ＭＨ公３ -11	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	ＫＨ公３ -18	町田市		建付地	（　）	不整形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 746,845	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	704,168	100 [ 85.8]	820,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	821,000
b	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 51.3]	825,788		826,000
c	(　 ) 372,486	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	370,624	100 [ 50.2]	738,295		738,000
d	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,393,076	100 [ 169.6]	821,389		821,000
e	(　 ) 376,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	380,117	100 [ 50.1]	758,717		759,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

町田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,932,872	17,636,180	59,296,692	45,270,400	14,026,292	（　0.9512） 13,341,809	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	290,039,326 円　　　　（　 639,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	ＲＣ7F1B	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	540 ％	454 ㎡	14.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上５階を店舗、６～７階を事務所と想定し、市場規模に応じて分割賃貸

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,700	777,000	8.0	6,216,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	360.00	70.0	252.00	5,300	1,335,600	10.0	13,356,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	80.0	288.00	3,850	1,108,800	8.0	8,870,400
							0.0	0
3～ 5	店舗	360.00	80.0	288.00	3,150	907,200	6.0	5,443,200
							0.0	0
6～ 7	事務所	150.00	85.0	127.50	3,000	382,500	5.0	1,912,500
							0.0	0

計		2,400.00	77.9	1,869.00		6,708,000		48,597,000
								0

⑨年額支払賃料	6,708,000 円　×　12ヶ月　＝　 80,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,869.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	80,496,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,024,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,471,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,597,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 461,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,932,872 円　　　　（　 169,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公３賃　　　　-29	3,785 ( 3,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,605	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,876 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公３賃　　　　-30	4,543 ( 4,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	3,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,128,000 円	688,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,414,880 円	80,496,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,075,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,641,600 円	688,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,636,180 円　（　　　　　　 38,846 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	688,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,270,400 円（　　　　　 99,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,932,872 円
②総費用	17,636,180 円
③純収益　①－②	59,296,692 円
④建物等に帰属する純収益	45,270,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,026,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,341,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,039,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-8

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　盛田　直浩

印

TEL.

鑑定評価額

355,000,000 円

１㎡当たりの価格

782,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市原町田４丁目１２５４番２外｢原町田４－５－８｣				②地積　(㎡)	505 ( 51)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,540)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	中高層店舗やマンションが増えつつある商業地域	北東9m市道	水道、ガス、下水	町田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

町田駅東方

400m

法令

規制

商業
(100,540)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は新型コロナウイルスの影響で不透明である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 818,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 615,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線・小田急線・東急田園都市線・京王線等沿線の町田市並びに隣接市の商業地域である。主た
る需要者は一般事業法人、投資法人等である。繁華性が高く将来の発展が見込まれ、需給は概ね安定していると思われ
る。町田市内ではまとまった規模の総額の供給が少なく、立地条件や物件規模により価格総額は大きく異なるため中心
となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件として機関投資家の欲しがる程度の総額を持つ物件は少ないが、標準地は繁華性が高く、将来の発展が見込め
るため、店舗、事務所としての賃貸需要は底固いと思われる。以上より、市場の取引実態と収益性からの市場形成がな
される点を考慮し、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[103.0]

100
[140.7]

[100.0]
100

780,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    794,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町田市内では新型コロナ感染症の影響もあり
利便性、繁華性、高齢化の進行状況等により
不動産市況の二極化が継続している。

市内においては価格水準及び繁華性の高い地
域にあるが、特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
b	ＭＴ公３ -11	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		商業地区計画等 (80,240)
c	ＡＨ公３ -108	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,250)
d	ＹＭ公３ -12	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9.5m市道、北東5.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,573)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 50.8]	833,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	834,000
b	(　 ) 520,500	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	518,939	100 [ 63.1]	822,407		822,000
c	(　 ) 456,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,526	100 [ 55.6]	821,090		821,000
d	(　 ) 746,845	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	704,168	100 [ 88.9]	792,090		792,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 818,000 円／㎡]

町田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,389,293	17,619,120	58,770,173	45,270,400	13,499,773	（　0.9512） 12,840,984	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	279,151,826 円　　　　（　 615,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	ＲＣ7F1B	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	540 ％	454 ㎡	14.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上５階を店舗、６～７階を事務所と想定

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,650	766,500	8.0	6,132,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	360.00	70.0	252.00	5,230	1,317,960	10.0	13,179,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	80.0	288.00	3,854	1,109,952	8.0	8,879,616
							0.0	0
3～ 5	店舗	360.00	80.0	288.00	3,150	907,200	6.0	5,443,200
							0.0	0
6～ 7	事務所	150.00	85.0	127.50	2,920	372,300	5.0	1,861,500
							0.0	0

計		2,400.00	77.9	1,869.00		6,660,612		48,243,816
								0

⑨年額支払賃料	6,660,612 円　×　12ヶ月　＝　 79,927,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,869.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,927,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,996,367 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,930,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,243,816 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 458,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,389,293 円　　　　（　 168,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公３賃　　　　-29	3,785 ( 3,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,854 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＹ公３賃　　　　-24	3,128 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,778
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,128,000 円	688,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,397,820 円	79,927,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,075,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,641,600 円	688,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,619,120 円　（　　　　　　 38,809 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	688,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,270,400 円（　　　　　 99,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,389,293 円
②総費用	17,619,120 円
③純収益　①－②	58,770,173 円
④建物等に帰属する純収益	45,270,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,499,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,840,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,151,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 615,000 円／㎡）